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关于印发《关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-23 11:52:06  浏览:9267   来源:法律资料网
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关于印发《关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见》的通知

国家科委 最高人民法院


关于印发《关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见》的通知
国家科委、最高人民法院



各省、自治区、直辖市、计划单列市科委,国务院各部委、各直属机构科技司:
随着我国科技体制改革的不断深化和社会主义市场经济体制的逐步建立,全国技术合同与日俱增,涉及科技活动的纠纷案件也相应增多。根据技术合同法以及有关法律、法规,正确处理科技纠纷案件,对于推动我国科学技术进步,加速科技成果向现实生产力转化,促进社会主义市场经
济的繁荣与发展,具有十分重要的意义。为此,最高人民法院、国家科委共同研究制定了《关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见》,现印发你们,请遵照执行。

附件:关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见。

随着我国科技体制改革的不断深化和社会主义市场经济体制的逐步建立,全国技术合同与日俱增,涉及科技活动的纠纷案件也相应增多。为了正确处理科技纠纷案件,根据技术合同法及其实施条例以及有关法律、法规,结合审判和仲裁实践,现就处理科技纠纷案件中涉及的若干问题,
提出以下意见,供各级人民法院和仲裁机构在审判或仲裁工作中参照执行。
一、关于技术合同的主体、诉讼主体和合同责任
技术合同的主体具有广泛性。我国公民、法人和其他组织只要具备履约能力,都可以订立技术合同,成为技术合同的主体。
1.机关法人、事业法人、社会团体法人可以订立技术合同。
2.企业法人、依法登记领取营业执照的合伙型联营企业及其他非法人经济组织订立技术合同,不受核准登记的经营范围的限制。
3.法人的内部职能机构订立的技术合同,有下列情形之一的,视为以其所属的法人为一方当事人订立技术合同,由该法人参加诉讼,承担责任:
(1)法人授权该机构以其机构名义对外订立技术合同的;
(2)法人的章程或其有关文件载明该机构有直接对外洽谈和订立技术合同权限的;
(3)法人对其职能机构对外订立的技术合同认可或参与履行的。
4.下列依法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织,可以作为当事人订立技术合同,并作为该技术合同的主体参加诉讼。
(1)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的科技型社会团体;
(2)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;
(3)法人设立的领取营业执照的分支机构;
(4)依法登记领取营业执照的个体经济组织、合伙组织、股份合作制组织和民营科技机构;
(5)依法登记领取营业执照的私营独资企业、私营合资企业、合伙型联营企业;
(6)符合法律、法规规定的其他组织。
5.以从事研究开发的课题组名义订立与该课题有关的技术合同,可以视为有效合同,有关民事责任按以下原则处理:
(1)课题组由科研单位、大专院校、企业等法人单位设立的,其订立技术合同符合第3条规定的情形之一的,由其法人单位承担民事责任;
(2)课题组由两个以上的法人单位共同设立的,其订立技术合同经有关法人授权或认可的,由法人单位共同承担民事责任;
(3)课题组由两个以上的科技人员自行成立的,由该课题组成员共同承担民事责任。
6.企业法人的工会、技协组织订立技术合同,按下列原则承担民事责任:
(1)工会、技协组织的财产属于或者主要属于其所属企业法人单位的,由企业法人承担民事责任;
(2)工会、技协组织的财产属于或主要属于其上级工会、技协组织的,由上级工会、技协承担民事责任;
(3)工会、技协组织与所属企业法人单位和其上级工会、技协组织都有经济关系的,由其所属企业法人单位和其上级工会、技协组织共同承担民事责任。
二、关于处理技术合同纠纷案件的程序
7.发生技术合同纠纷后,当事人可以依据合同中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁条款或仲裁协议必须写明仲裁机构的名称和提交仲裁的事项。对订有仲裁条款或仲裁协议的技术合同纠纷,人民法院不予受理,但所约定的仲裁条款和仲
裁协议无效的情况除外。
8.合同当事人约定的仲裁条款或仲裁协议有下列情况之一的,该仲裁条款或仲裁协议无效:
(1)没有写明具体的仲裁机构的名称;
(2)既约定向仲裁机构申请仲裁又约定向人民法院起诉;
(3)约定仲裁的机构不是法定的技术合同仲裁机构。
仲裁条款或仲裁协议无效的技术合同,当事人可以重新达成书面仲裁协议;不能重新达成书面仲裁协议的,当事人可以直接向有管辖权的人民法院起诉。
9.对仲裁机构作出的仲裁裁决,一方当事人不履行的,另一方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行,人民法院应依法予以执行。
依据民事诉讼法第二百一十七条规定,仲裁机构的仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的,当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁;也可以直接向人民法院起诉。
10.技术合同主管部门、有关业务主管部门和中介机构,依据技术合同法实施条例第一百一十七条的规定,对技术合同纠纷或者技术成果的权属纠纷作出的调解协议,当事人应当自动履行。一方不履行的,另一方可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议申请仲裁。没有
仲裁条款或者仲裁协议的,任何一方可以向人民法院起诉。
11.在技术合同纠纷诉讼中,第三人对该合同的技术成果提出权属主张时,如果争议的技术成果仅涉及非专利技术成果使用权、转让权的,受诉人民法院可以将该权属争议与合同纠纷合并审理。如果争议的技术成果涉及专利申请权或专利权的,应告知第三人向有管辖权的中级人民法
院另行起诉或者请求专利管理机关调处,权属争议另案受理后,受理技术合同纠纷案件的应依法裁定中止诉讼,待权属争议解决后,再恢复技术合同纠纷诉讼。
在技术合同纠纷仲裁过程中,第三人对该合同的标的技术成果提出权属主张时,应告知第三人向有管辖权的人民法院起诉。权属争议另案受理后,有关仲裁机构应当中止仲裁程序,待权属争议解决后再恢复技术合同纠纷的仲裁。
12.在专利实施许可合同纠纷诉讼或仲裁中,如果受让方(被许可人)或第三人向专利复审委员会请求宣告该项专利权无效,人民法院或仲裁机构可以不中止对专利实施许可合同案件的审理或仲裁。在合同纠纷诉讼或仲裁过程中该项专利权被宣告无效的,应按照专利法第五十条规定
处理。
13.对以技术合同内容为主包含经济合同内容的混合合同,其中仲裁条款或仲裁协议对仲裁范围没有其他特别约定的,仲裁机构可以对由该合同所发生的具有经济合同内容的争议一并做出裁决。
三、关于技术合同纠纷案由的确定
14.当事人将技术合同和经济合同的内容合订为一个合同,或者将不同类型的技术合同内容合订在一个合同中的,应当根据当事人争议的权利义务的内容,确定案件的性质和案由,适用相应的法律、法规。
15.当事人订立的合同,名称与合同中权利义务关系不一致的,应当按照合同中约定的权利义务的内容,确定合同的类型和案由,并适用相应的法律、法规。
16.转让阶段性技术成果并约定后续开发义务的技术合同,如果争议发生在该阶段性成果重复试验的效果方面,应当按照技术转让合同处理;如果争议发生在后续开发方面,可以按照技术开发合同处理,查明和区分后续开发的违约责任与风险责任。
17.技术转让合同中约定转让方向受让方提供有关的技术咨询或技术服务的,属于技术转让合同的组成部分。这类合同发生纠纷时,按照技术转让合同纠纷确定案由。
18.在技术转让合同中约定由转让方向受让方提供实施该技术的专用设备或原材料的,这类条款应视为技术转让合同的组成部分。在履行技术合同期间发生纠纷的,应当按照技术转让合同纠纷确定案由。
19.技术转让合同中包含转让方负责包销受让方实施合同标的技术制造的产品的,如果仅因转让方不履行或者不能全部履行包销义务引起纠纷,不涉及技术问题的,应当按照包销条款所约定的权利义务内容,以购销合同或代销合同纠纷确定案由。
20.以技术入股方式订立的联营合同,如果技术入股方不参与联营体的经营管理,并且以保底条款形式约定联营体支付技术使用费的,这类联营合同应视为技术转让合同,以技术转让合同纠纷确定案由。
21.以技术承包方式订立的合同,应根据承包项目的性质和内容确定合同的类型。以技术的开发、转让、咨询或服务为承包内容的合同,属于技术合同。
22.就计算机软件发生的纠纷案件,属于软件开发、许可或转让合同争议的,按技术合同法处理;属于侵权争议的,按著作权法和计算机软件保护条例的规定处理。
四、关于技术合同效力的确认
23.技术合同仲裁机构对其依法受理、仲裁的技术合同纠纷案件,应当对技术合同是否成立、是否有效进行审查确认,并对无效技术合同的处理做出仲裁裁决。
24.审查确认技术合同的效力,应当依照技术合同法第二十一条及技术合同法实施条例第二十五条的规定进行,不得以下列理由确认技术合同无效:
(1)合同标的技术未经技术鉴定;
(2)开发、转让的技术或提出的咨询意见和技术服务成果未达到合同约定的条件;
(3)履行技术合同所产生的经济效益未达到合同约定的经济指标;
(4)技术合同未经登记或未向有关部门备案,但转让专利权和专利申请权的合同须经专利局登记和公告的情形除外;
(5)以已经申请专利尚未授予专利权的技术订立专利实施许可合同。
25.委托代理人超越授权范围和第三人订立的技术合同,以及以自己的名义和第三人订立的技术合同,对被代理人不发生效力,但被代理人追认或者参与履行的情形除外。
26.非专利技术转让合同和专利实施许可合同的受让方,对依据合同所取得的技术再行转让的合同无效;但合同中约定允许受让方再转让的,再转让合同为有效合同。
27.技术合同的订立、变更和解除应当采用书面形式。当事人之间通过信函、电报、传真等形式订立的技术合同,双方约定的主要权利义务内容明确的,应当认定合同成立。
28.口头技术合同不符合技术合同法规定的形式要件,除口头技术合同已经履行,且当事人双方对口头约定的主要权利义务的内容无异议,或者能通过有关证据予以确认的,可以认定技术合同已经成立外,应当认定口头技术合同不成立。
29.法律、法规规定投产前需经有关部门审批或领取生产许可证的产品技术,实施该产品技术的一方负有办理报批手续和领取生产许可证的义务。当事人在订立技术转让合同时,尚未办理审批手续或领取生产许可证的,应当补办,合同效力不受补办手续的影响;不及时补办的,应当
停止投产或实施该项技术。
30.在技术合同中含有为履行技术合同义务提供有关的样品、样机、专用设备、专用原材料或产品条款的,合同当事人是否有此经营范围不影响技术合同的效力。
五、关于无效技术合同的处理
31.技术合同履行后,不可能按返还原则恢复到合同订立前的状态。在技术合同被确认无效后,应当根据技术合同的特点,从造成合同无效的原因和责任等具体案件出发,对因合同无效给当事人在竞争优势和经济利益等方面造成的损失作出分析和处理。
32.技术合同被确认无效后,可以按以下原则处理:
(1)对由于技术合同无效造成的经济损失,按照过错责任原则,对合同无效负有责任的一方应当赔偿因合同无效给另一方造成的损失;当事人双方对合同无效均有过错的,各自承担相应的责任。
(2)如果技术合同的研究开发方、转让方、顾问方或服务方已经履行了合同约定的义务,且造成合同无效的责任在另一方的,其按合同约定应当收取的研究开发经费、技术使用费和提供咨询服务的报酬,可以视为对因另一方原因导致合同无效给其造成经济损失的补偿,已经收取的部
分不再返还,尚未支付的应如数支付;如果造成合同无效的责任在上述研究开发方、转让方、顾问方、服务方,已经收取的上述费用应当如数返还给对方,并应当赔偿因合同无效给对方造成的经济损失。
(3)依据技术合同接受的技术资料、样品、样机等应当返还权利人,有关技术资料不得保留复制品;涉及非专利技术成果的,受让方负有保密义务,不得擅自使用、转让该项非专利技术成果。
33.技术合同因不符合法定形式要件或者缺少法定的审批、登记公告手续而不具备法律约束力的,当事人双方愿意继续履行的,应当完善形式要件或者补办有关审批、登记和公告手续。
34.因侵害他人合法权益被确认为无效的技术合同,依据技术合同法实施条例第二十八条规定,按下列原则处理:
(1)因侵害他人专利权、专利申请权、专利实施权的技术合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当终止履行。提供技术的一方应当对侵权承担责任;若接受技术的一方明知另一方侵权,仍然与其订立、履行合同的,则应当认定为共同侵权,并承担连带责任

(2)侵害非专利技术成果使用权、转让权的技术合同被确认无效后,提供技术的一方应当对侵权行为承担责任。善意接受该项非专利技术成果的一方,可以继续实施该项技术,但应当向权利人支付合理的使用费。如果接受技术的一方明知另一方侵权仍然与其订立、履行合同的,则应
当认定为共同侵权,承担连带责任,并不得继续实施该项非专利技术。
(3)侵害他人发明权、发现权、其他科技成果权等荣誉权的合同,在确认有关条款无效后不影响其余部分效力的,其余部分继续有效。对侵权行为负有责任的当事人,可根据情节轻重,按照《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条规定,裁决其停止侵害、消除影响并赔偿损失。


六、关于技术合同的违约责任
35.技术合同当事人履行合同的义务和违反合同的责任应以合同条款约定的范围为依据。当事人订立技术合同时进行的可行性分析报告中,有关经济效益或成本指标的预测和分析,合同没有特别约定的,不应当视为合同约定的验收标准。
36.确认技术合同当事人是否适当履行合同,应对当事人在合同有效期内,是否以约定的方式完成约定的义务并达到验收标准做出判断。当事人在技术细节上发生的能够及时纠正的差错,或者为适应情况变化所作的必要技术调整,不影响履行合同义务的,不属于违反合同的行为。
37.在技术转让合同中,转让方保证受让方按约定方式实施技术达到合同约定的技术指标,是转让方的基本义务。除合同明确约定转让方参与受让方经营管理或保证受让方达到预期的经济效益的情况外,转让方不对受让方实施技术和投产后的经济效益承担责任。
38.在履行技术合同中,为提供技术成果或咨询服务交付技术图纸、资料、样品和其他物质技术条件,应与合同约定一致。发现有关技术图纸、资料等与合同约定不一致的,应及时更正和补充。因更正、补充有关技术图纸、资料、数据给另一方造成经济损失或增加额外负担的,应按
不适当履行合同处理。但下列情形除外:
(1)所做技术改进为另一方认可或应另一方要求进行的;
(2)合同中约定了后续改进条款,一方对技术的改进属于履行合同行为的;
(3)合同约定提供技术一方有权因地制宜调整技术方案,且所做调整有充分理由的;
(4)一方所做技术改进,使技术合同履行产生了比原技术合同更为积极和有利效果的。
39.排他实施许可合同的转让方不具备实施其专利技术的条件,与另一个单位合作实施该项专利技术,或者通过技术入股联营实施该专利技术,可视为转让方自己实施该项专利技术,不按违约处理,但转让方就同一专利技术与多个单位合作实施或入股联营的,应按违约处理。排他实
施许可的受让方能否将受让的专利技术与他人合作实施或入股联营,按合同约定;合同中未约定的,受让方不得将受让的专利技术与他人合作实施或入股联营。
40.技术开发合同的研究开发方不得就同一研究开发课题先后和两个以上(含两个)的委托方分别订立委托开发合同,重复收取研究开发费用。研究开发方就同一研究开发课题先后订立两份以上合同的,第一份合同有效,以后订立的合同无效。重复签约的研究开发方应对合同无效承
担责任。
41.技术合同约定了违约金的,一方当事人违约后,不论另一方是否因此遭受损失,都应当向另一方支付约定的违约金;除合同另有特别约定外,对另一方的损失不再另行赔偿。
技术合同当事人可以在合同中特别约定:在一方当事人违反合同的情况下,当合同约定的违约金不足以补偿另一方所受到的损失时,违反合同的一方应当赔偿损失,补足违约金不足的部分。
42.技术转让合同中没有约定违约金和损失赔偿额计算方法的,应当根据违约方给另一方造成的实际损失计算赔偿额。如果转让方违约,受让方的实际损失应当包括已经支付的技术使用费、报酬和在实施技术中发生的实际损失。如果受让方违约,转让方的实际损失应当包括依据合同
应收取的技术使用费和在履行技术合同中发生的实际损失。在计算实际损失时,应按照合理补偿的原则确定赔偿数额。
43.技术转让合同中约定受让方取得的技术须经受让方小试、中试或工业性试验后才能投入批量生产的,受让方未经小试、中试或工业性试验直接投入批量生产所发生的损失,转让方对受让方因批量生产造成的损失不承担责任。
44.在阶段性技术成果转让合同中,当事人可以就该项阶段性技术成果直接应用于工业化生产可能发生的风险责任约定承担的方式。风险性失败时,出现风险责任按合同约定处理。
45.当事人一方的下列违约行为,可视为该合同的履行对另一方已成为不必要或者不可能:
(1)因违约致使履行合同必备的物质技术条件受到严重破坏,在合同有效期内已无法补救的。
(2)经科学论证和分析,作为合同标的的项目或技术存在重大缺陷,无法达到预期技术、经济指标的。
七、关于处理技术成果权属争议
46.科技人员在业余兼职活动中完成的技术成果权属,按照其与聘用单位订立的技术合同的约定确认,但该约定损害他人技术权益的除外。对合同没有约定的,参照技术合同法第六条的规定确认。
47.技术合同法实施条例第四条所称的“本岗位的职责”,是指根据单位的规定,职工所在岗位的工作任务和责任范围。如果职工在该单位所在岗位的工作任务和责任范围与某项技术成果的研究开发没有直接关系,在其完成本职工作的情况下,利用专业知识、经验和信息完成的该项
技术成果不属于“履行本岗位的职责”。
48.技术合同法第六条所称的“主要利用本单位的物质技术条件”,是指职工在完成技术成果的研究开发过程中,全部或者大部分利用了单位的资金、设备、器材或原材料,或者该项技术成果的实质性内容是在本单位尚未公开的技术成果、阶段性成果或者关键技术基础上完成的。
在技术成果完成后,对其技术方案进行验证性的不包含后续开发内容的试验、小试、中试而利用的物质条件或者在研究开发过程中利用的本单位已经向社会公开或已为本领域专家公知的技术信息,不属于技术合同法第六条所称的“主要利用本单位的物质技术条件”。
49.职工在完成本职工作的情况下,就与本单位有一定竞争关系的课题自行研究开发,应当事先同本单位就利用单位物质技术条件的范围及其补偿办法以及所完成的技术成果的使用权、转让权和申请专利的权利归属达成书面协议。因权属发生争议的,依其协议的约定确认。
50.对发明创造做出创造性贡献的人为发明人或设计人。判定创造性贡献时,应当分析发明创造或科技成果的实质性技术构成,并据此客观、公正地把提出实质性技术构成和由此实现技术方案的人确定为作出创造性贡献的人。
八、关于非专利技术成果的法律保护
51.非专利技术成果受民法通则、反不正当竞争法、技术合同法及其实施条例等法律、法规保护。
非专利技术成果应具备下列条件:
(1)包含技术知识、经验和信息的技术方案或技术诀窍;
(2)处于秘密状态,即不能从公共渠道直接获得;
(3)有实用价值,即能使所有人获得经济利益或竞争优势;
(4)拥有者采取了适当保密措施,并且未曾在没有约定保密义务的前提下将其提供给他人。
52.技术合同当事人通过合同关系获得对方的非专利技术成果,应当遵守合同约定的保密义务和使用范围。合同终止后,不影响保密约定的效力,但所约定事项已经公开的情形除外。
53.下列行为构成对非专利技术成果使用权、转让权的侵害:
(1)职工擅自把本单位或原单位的非专利技术成果、阶段性技术成果或者产品的设计图纸、产品配方、制造工艺文件泄露、提供、转让给他人实施;
(2)引诱他人窃取或泄露第三人的非专利技术成果或产品设计图纸、产品配方、制造工艺;
(3)违反约定泄露、使用、转让对方的非专利技术成果;
(4)通过其他不正当手段获得、使用、转让他人的非专利技术成果。
54.依据法律规定或者合同约定,非专利技术成果使用权、转让权归属一方的,未经权利人同意,另一方擅自同他人就转让或提供该项非专利技术成果订立的合同或实施的行为,应当确认无效,对其擅自转让或提供该项非专利技术成果的行为应当承担侵权责任。善意受让或取得该项
非专利技术成果的第三方,可以继续使用该项非专利技术成果,但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。如果第三方明知转让或提供该项非专利技术成果是侵权行为,仍受让和实施该项非专利技术成果,或者双方恶意串通获取该项非专利技术成果并付诸实施,则双方构成共同侵
权,应当共同承担停止侵害、赔偿损失、消除影响和对该项非专利技术的保密责任。
55.非专利技术成果的使用权、转让权对特定的当事人或者合同当事人具有法律约束力,权利人有权阻止第三人以不正当的手段获取、使用。但是第三人独立研制或以正当方式取得相同或者类似的非专利技术成果,例如通过合法的参观访问,对技术拥有人制造、销售的产品经拆卸、
测绘、分析,实施反向工程等手段掌握该项技术后进行使用、转让等行为,不构成对非专利技术成果使用权、转让权的侵害。
九、关于技术中介合同
56.在处理因技术合同当事人违约而发生的合同纠纷时,中介方收取的报酬不应视为一方当事人的损失。
57.在处理无效技术合同纠纷案件时,如果中介方对造成该技术合同的无效没有过错,不影响有关中介条款或技术中介合同继续有效,中介方依照合同约定收取的中介活动费和报酬不再返还。
58.在技术合同纠纷诉讼中,应当根据以下情形确定中介方诉讼地位:
(1)中介方在技术合同中仅起联系、介绍作用,没有过错的,不作为技术合同纠纷的诉讼当事人。
(2)中介方与技术合同的一方当事人恶意串通损害另一方利益的,恶意串通的双方应为共同被告,共同承担责任。
(3)中介方隐瞒技术合同一方当事人的真实情况给另一方造成损失的,中介方应列为被告,并依过错承担相应的责任。
(4)中介方违反技术中介合同约定的保密义务发生的纠纷,可以与技术合同纠纷合并审理。
(5)中介方不履行技术中介合同或者中介条款中约定的其他义务的,应根据具体情况将中介方列为诉讼当事人。
十、关于对技术合同标的的技术鉴定
59.在技术合同纠纷诉讼或仲裁中,对技术合同涉及的技术进行鉴定,应当以合同约定转让方、开发方或服务方提供的技术成果或技术服务内容为鉴定对象,从原理、设计、工艺和必要的技术资料等方面,按照合同约定的检测方式和验收标准,审查其是否能够达到合同约定的技术、
经济指标。
60.当事人在技术合同中未约定验收标准,又没有国标际准、专业技术标准而无法进行鉴定的,可组织专家对有关技术合同涉及的技术是否合乎本行业实用的一般要求作出评价结论。
61.当事人在技术合同中没有约定检测方式或验收标准,事后又达不成协议的,人民法院或仲裁机构可根据具体案件采用本行业规定的、常用的或合乎实用的检测方式和验收标准进行检测鉴定、专家评议或验收鉴定。对合同约定验收标准明确、技术成果并不复杂的,可采取当事人现
场演示、操作、制作等方式对技术成果进行鉴定。
62.确定技术成果的鉴定机构,除法定鉴定单位外,可由当事人协商推荐共同信任的机构或专家进行鉴定;当事人不能协商一致的,由人民法院或仲裁机构委托有关科委推荐的鉴定机构或者聘请有关专家组成的鉴定组进行鉴定。
63.对已经按照国家有关规定通过鉴定的,或者已经生产实践证明是成熟可靠的技术成果,合同当事人又对该项技术成果的评价发生争议时,人民法院或技术合同仲裁机构经过审查,除有相反的证据能够足以否定鉴定结论的情形外,不再对该项技术成果作重复鉴定。
64.对专利实施许可合同纠纷,不能以专利证书代替技术鉴定结论。
65.对技术成果进行鉴定,应当严格按照民事诉讼法第七十二条执行,鉴定部门应注意全面了解鉴定所需要的案件材料并询问双方当事人,不能把个别专家对技术成果的评价意见作为鉴定结论。



1995年4月5日
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铁岭市城市住宅区物业管理办法

辽宁省铁岭市人民政府办公室


《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经2002年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

市长:姚辉


二OO二年八月十四日


铁岭市城市住宅区物业管理办法


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,根据国家和省有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区,是指城市规划区内以住宅为主,配套设施齐全,具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称的物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。
本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。
第三条 统一规划建设,具备一定规模,配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区,应当通过整治逐步创造条件,实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业,统一交房产部门管理。
第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。
第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则,逐步实行招投标制度。
第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门,负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。
街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。
第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会
第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。
第八条 业主、物业使用人的权利、义务:
(一)享有物业管理服务的权利;
(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;
(三)决定有关物业管理的重大事项;
(四)监督物业管理委员会的工作;
(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;
(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;
(七)按时缴纳物业管理服务费。
第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原有住宅区达到物业管理规定条件的,在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下,组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生物业管理委员会。
住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成,其代表按房屋性质、户数比例产生。
第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。
业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过,并在物业管理区域内公布后方可生效。
第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权
利:
(一)选举、改选物业管理委员会,增补或撤换物业管理委员会委员;
(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;
(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告,修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;
(四)决定物业管理的其他事项。
第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成,设主任1人,副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业管理委员会。
第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。
第十四条 物业管理委员会的职责:
(一)维护业主、物业使用人的合法权益;
(二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;
(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;
(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施设备和共用场地的合理使用。
(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。
第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内,
到物业管理行政主管部门登记备案。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立,以物业管理与服务为经营业务,独立核算,并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。
第十七条 物业管理企业,必须经物业行政主管部门资质审批,领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照,方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书,不得从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料:
(一)物业管理企业资质等级申报表;
(二)企业章程;
(三)企业法定代表人任职文件;
(四)办公场地证明;
(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;
(六)物业管理委托合同复印件;
(七)企业验资报告。
第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理,对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业,由物业管理行政主管部门限期整改,达不到整改要求的,视情况降级或吊销资质证。
第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日
内,在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项:
(一)对预收的物业管理费按实清算,剩余部分予以结转;
(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第二十一条 物业管理企业的权利:
(一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理并制定物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;
(三)制止违反物业管理制度的行为;
(四)请求物业管理委员会协助管理;
(五)选聘专业公司承担专项业务。
第二十二条 物业管理企业义务:
(一)履行物业管理委托合同,依法经营;
(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;
(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;
(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;
(五)法律、法规和规章规定的其他义务。
第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。
第四章 物业管理与收费
第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后,物业管理委员会成立之前,应在物业管理行政主管部门的指导下,由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。
第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的,由业主或物业使用人承担。
第二十六条 凡新建住宅区,开发建设单位在移交物业时,须按规划要求,向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上,建筑面积每增加5万平方米,提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本,该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用,其产权归业主共有。
物业管理办公用房不得出借、出租或出售。
第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后,都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,其收取、使用和管理,按国家、省有关规定执行。
第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十九条 开发建设单位移交物业时,应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:
(一)政府主管部门的项目批准文件;
(二)规划图和竣工总平面图;
(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;
(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;
(五)竣工综合验收合格证书;
(六)各类房屋和共用设施设备清单;
(七)环保、绿化等相关工程验收资料;
(八)其他资料。
第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行,一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。
第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容:
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)物业管理服务事项和服务质量要求;
(三)物业管理服务费的标准及收取办法;
(四)合同的期限、变更、终止的约定,合同终止时物业资料的移交方式等;
(五)物业管理的责任范围;
(六)违约责任及解决纠纷的途径;
(七)双方当事人约定的其他事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括:
(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;
(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;
(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;
(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;
(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;
(六)物业管理档案资料的管理;
(七)开展社区服务,参与社区文化建设;
(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。
第三十三条 物业管理委托合同期满,一方不再续签的,在合同期满前两个月内通知对方,合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
第三十四条 物业管理服务费收取项目,按省物价部门规定执行。
物业管理服务费收费标准,按服务项目、标准,分不同情况,由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
政府指导价,由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的,没有收费标准的,由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的,按标准执行。
第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布,业主、物业使用人必须按规定交纳,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。
第五章 物业的使用与维护
第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法
律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;
(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;
(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;
(五)安装影响房屋结构的动力设备。
第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地;
(二)损毁树木、园林;
(三)占用通道等共用场地;
(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;
(五)发出超过规定标准的噪音;
(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的,必须经物业管理企业同意,经有关部门批准。对未经同意、批准,擅自装修、改变物业使用性质的,物业管理企业有权制止并报告有关部门。
第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的,必须经物业管理企业同意,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场,自行车棚,由物业管理委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。
第四十三条 业主转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部
位、共用设施设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。
第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修,造成其他业主。物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本办法第十七条规定,未经物业管理行政主管部门资质审批,未取得《物业管理企业资质证书》, 擅自从事物业管理业务的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定,责令改正,没收非法所得,并处 5000元以上 1万元以下罚款。
第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一
的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十七条规定,责令限期整改,并处5000元以上1万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第二十六条规定,未提供物业管理办公用房的,由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门,责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第四十九条 违反本办法第二十八条规定的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定,责令改正,并处2000元以上5000元以下罚款。
第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定,责令恢复原状,并处1000元以下罚款。
第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的,物业管理行政主管部门应责令其限期改正,或撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正,并由责任人承担相应的责任。
第五十三条 物业管理企业违反本办法规定,未取得营业执照,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。
第五十四条 当事人对行政处罚不服的,可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议,也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。
第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。
第五十七条 实施物业行政处罚,按《行政处罚法》规定执行。
第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。
第五十九条 本办法自2002年10月 1日起施行。



铁岭市人民政府办公室
2002年8月14日印发

无锡市商品房预(销)售管理暂行办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市商品房预(销)售管理暂行办法
无锡市人民政府



第一条 为促进本市房地产市场健康发展,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部发布的《城市商品房预售管理办法》,结合本市实际,制订本暂行办法。
第二条 本暂行办法适用于本市城市规划区内国有土地上的商品房预售和销售管理。
第三条 本暂行办法所称的商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称“开发经营企业”)将正地建造中的房屋预先出售给承购人,与承购人签订商品房预售合同(包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续),并向承购人收取定金或房价款的行为。
本暂行办法所称的商品房销售,是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人,与承购人签订商品房销售合同,并向承购人收取房价款的行为。
第四条 市建委、市房管局依照市政府规定的职责,负责管理本市商品房预(销)售工作。
第五条 开发经营企业预售、销售商品房,必须持有《商品房预(销)售许可证》。
开发经营企业在预售、销售商品房前,应按本办法有关规定,到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后,应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核,并到现场实地查勘。经审查合格的,市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。
开发经营企业凭批文到市房管局办理预(销)售登记,领取《商品房预(销)售许可证》。
第六条 开发经营企业申请商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续,取得《建设用地规划许可证》;
(二)持有《建设工程规划许可证》;预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度,初步落实水、电、煤等配套工程;
(四)已拟定的商品房预售方案应包括:商品房的座落、结构、装修与设备标准;商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。
第七条 商品房未经预售的,开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件:
(一)持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》;
(二)同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符;
(三)具有竣工综合验收合格证明;
(四)已落实物业管理单位和物业管理措施。
第八条 开发经营企业向境外预售、销售商品房的,还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。
第九条 开发经营企业预售、销售商品房,必须在其经营场所出示《商品房预(销)售许可证》,以备承购人查验。
具有房地产中介服务资格的中介服务机构在代理预售、销售商品房时,应当出示《商品房预(销)售许可证》以及商品房预售、销售的委托代理书。
商品房承购人经确认上述证件后方可购买。
第十条 开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预(销)售合同。商品房预(销)售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。
第十一条 预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。
预售的商品房交付使用后,承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。
第十二条 商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。
第十三条 开发经营企业及其委托代理商发布预(销)售商品房广告,必须符合《中华人民共和国广告法》,并持有《商品房预(销)售许可证》,广告中应当载明许可证编号。否则,广告经营单位或者发布单位不得为其制作和发布商品房预售、销售广告。
第十四条 开发经营企业未取得《商品房预(销)售许可证》擅自预(销)售商品房的,由市建委、市房管局责令其停止预(销)售活动,限期补办手续,并可依据有关规定给予处罚。
第十五条 各市(县)可参照本暂行办法执行。
第十六条 本暂行办法由市建委会同市房管局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起执行。



1998年3月23日