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河南省许昌市人民政府


许昌市人民政府关于印发许昌市魏都区集体建设用地使用流转管理试行办法的通知

许政〔2003〕17号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

现将《许昌市魏都区集体建设用地使用流转管理试行办法》印发给你们，请遵守执行。

二OO三年四月十二日

许昌市魏都区集体建设用地使用流转管理试行办法


第一章总则

第一条为了推进集体土地使用制度改革，促进非公有制经济的发展，优化配置土地资源，培育和规范集体土地市场，维护集体土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《河南省实施〈土地管理法〉办法》和有关法规政策，结合实际制定本办法。

第二条本办法适用于许昌市魏都区行政辖区内的集体土地（城市建成区内依法按国有土地管理的原集体土地除外）。在土地利用总体规划确定的非农业建设用地范围内，符合城市、村庄和集镇建设规划的集体建设用地均可依照本办法使用或流转。

第三条集体建设用地包括存量建设用地和依法办理农用地转用审批手续后新增的集体建设用地。

所有集体建设用地的使用和流转要在明晰产权、强化用途管制、严格控制总量和依法保护农民土地财产权的前提下，实行有偿使用，有限期流动，并通过公平、公开的有形土地市场，进行依法交易，统一管理。

第四条本市魏都区行政辖区内集体建设用地使用流转管理及监督工作由市土地行政主管部门负责，其所属的魏都国土分局直接管理。需进行审批的，依法审核后上报审批。

为了规范集体建设用地使用和流转工作，魏都国土分局可建立集体建设用地使用流转有形交易市场，具体承办集体建设用地使用流转交易的代理服务工作。

第五条集体土地所有权分别属乡（镇）、村集体经济组织以及村民小组农民集体所有。农民集体所有的土地应依法办理土地登记，核发证书，确认土地所有权。
村以下集体经济组织的集体土地须经该集体经济组织三分之二以上成员（或成员代表）同意后方可流转。
各类集体土地所有者法律地位平等。严禁乡（镇）或村擅自截留属于村或村民小组所有的土地收益。

第二章集体建设用地的使用管理

第六条本办法所称的集体建设用地使用是指在保留集体所有权不变的前提下，经依法批准或经依法处理并补办用地手续的原乡镇企业用地、集体公益事业用地、农民宅基用地等非农业建设用地，以及按批次依法办理农用地转用审批手续的集体土地。

第七条城市规划区范围内集体建设用地或依法办理农转用手续后的集体土地，除公共设施和公益事业建设依法征用外，一般性建设用地可以通过向集体购买、租赁方式取得。规划区以外的集体建设用地，只要符合规划且经依法批准，可不改变集体土地所有权性质，由土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权按出让、租赁或联营、作价入股等方式提供土地使用者使用。但保留集体土地所有权性质的集体建设用地严禁进行经营性房地产开发。

第八条存量集体建设用地通过整理复垦成为耕地，且经验收合格后，经批准可在相关规划功能区置换使用规定面积的集体土地。具体置换办法按有关规定执行。

第九条集体建设用地供应的一般程序为：

（一）使用申请。集体土地所有者与集体建设用地申请使用者持集体土地所有权证、双方签定的使用合同（协议）、集体土地所有者与承包农户的土地补偿协议等材料，向市土地行政主管部门（须经魏都国土资源分局初审后上报，下同）提出书面申请。

（二）用地审批。由市土地行政主管部门审核，报市人民政府审批。其中涉及农用地转用的，依法上报有批准权的人民政府批准。

（三）登记发证。集体建设用地使用申请者凭批准文件，向市土地行政主管部门申请办理土地登记，领取集体建设用地使用证书。

第十条集体建设用地实行有偿使用制度，其租金标准可参照政府公布实行的年租金标准确定。

第三章集体建设用地流转管理

第十一条本办法所称的集体建设用地流转是指土地所有权不变，其使用权经过批准，采用转让、出租、置换、联营和作价入股等形式，实现土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。

第十二条集体建设用地转让是指集体土地使用者将一定年限的集体建设用地使用权转移给建设用地使用者使用，双方签定《集体建设用地转让合同》，并向转让方一次性支付补偿的行为。但转让期不得超过原土地承包年限或法律规定的最高出让年限。

第十三条集体建设用地出租是指集体土地使用者将一定年限的集体建设用地使用权租赁给建设用地使用者，双方签定《集体建设用地出租合同》，并由建设用地使用者逐年缴纳土地租金。租赁年限一般为3—10年，可一次性确定租赁年限内的租金标准。

第十四条集体建设用地联营和作价出资（或入股）是指集体土地使用者将一定年限的集体建设用地使用权为条件，以联营或入股等形式投入到与集体建设用地使用者共同举办的企业，双方签定《集体建设用地作价出资（入股）联营（合作）合同》，并按各自出资额或股份享有权利，也可按约定分配利益。

第十五条集体建设用地置换是指集体建设用地使用者将原权属合法的存量集体建设用地在相关规划功能区置换使用面积相同集体土地，实现土地的集约合理利用。置换使用建设用地可根据各自的土地价值进行补偿。

第十六条集体建设用地的流转，必须取得集体土地所有者的书面同意后方可实施。流转双方应签定必要的合同或协议。

第十七条集体建设用地流转的，其地上建筑物、构筑物随之转移。地上建筑物、
流转的，所占用范围内的建设用地同时流转。

集体建设用地使用期限从批准之日起计算；多次流转的，使用期限最长为流转后的剩余年限。

第十八条集体建设用地流转的一般程序。

土地使用者依法有偿取得的集体建设用地使用权或依本办法流转取得的集体建设用地使用权的流转程序为：

（一）依法取得集体建设用地使用权的土地使用者将宗地条件和流转要求在土地有形市场挂牌，采用招标拍卖或协议方式确定用地者、土地收益等，并达成流转协议；

（二）双方达成协议后，向市土地行政主管部门申请土地变更登记。

土地使用者原无偿使用的集体建设用地（包括宅基地）流转的程序为：

（一）流转申请。土地使用者持集体建设用地使用权证、集体土地所有者同意流转的书面意见等材料，向市土地行政主管部门提出流转申请。

（二）流转审批。有关材料经市土地行政主管部门审批同意，发放集体建设用地转让、出租、置换、联营、作价入股或抵押批准书。

（三）达成流转协议。土地使用者取得流转许可后，应将待流转宗地的条件和流转要求在土地有形市场挂牌，采用招标拍卖或协议方式，确定使用者、流转方式、土地收益等，双方达成流转补偿协议。

（四）变更登记。流转双方持有关批准文件，办理集体建设用地使用权变更登记手续。受转方领取集体建设用地使用证书或他项权利证书。

第十九条鼓励农村村民住宅向城镇和中心村转移，集中兴建住宅小区，原依法取得的宅基地可通过置换进行流转。农民宅基地也可直接进入市场流转，但应按一户一宅、法定面积严格执行。农村村民出卖、出租房屋后，不得重新审批宅基地。

第二十条土地行政主管部门应当建立规范的土地交易市场，公布交易地块的用途、面积、价格等信息，提供交易服务；政府及有关部门要做好集体建设用地定级估价工作，建立集体土地定级估价体系，并根据市政府公布的基准地价，公布流转交易的最低保护价。

第二十一条土地使用流转合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当按合同约定提前申请续期，除根据社会公共利益需要征用或收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权流转合同，依照规定支付价款。

土地流转合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但按照前款规定未获批准的，土地使用权由土地所有者依法收回。其地上建筑物和附着物按流转合同约定给予适当补偿；合同未约定的，由双方协商解决。

第二十二条集体建设用地的使用和流转，应服从国家依法对集体土地的征用。因国家建设、公共利益的需要以及法律法规的规定，对集体建设用地依法征用的，集体建设用地所有权转为国家所有，原集体建设用地使用的相关合同随即终止。

第二十三条因农村集体公共利益的需要，集体土地所有者报市土地行政主管部门审核，经市人民政府批准，可以提前收回集体建设用地使用权，但集体土地所有者应根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况等因素给予集体建设用地使用者相应的补偿。


第四章集体建设用地使用流转的收益分配


第二十四条集体建设用地使用者向集体土地所有者缴纳的土地收益（或租金），遵循“谁所有、谁收益”的原则，主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及本集体经济组织范围内成员的社会保障。

第二十五条集体建设用地使用按合同约定或按政府公布的年租金标准收取；集体建设用地流转的土地增值收益，由流转方或合同约定的缴纳人按国有土地增值税征收标准，向市、区人民政府缴纳。

第二十六条集体土地流转实行入市交易，交易市场在征得流转双方同意的基础上，按流转合同签订的土地收益收取代理服务费。


第五章监督检查


第二十七条擅自改变土地用途和提高容积率的，由市土地行政主管部门责令其补办手续，补缴土地收益。

第二十八条集体建设用地未经批准流转的，由市土地行政主管部门责令限期改正。逾期仍不改正的，按非法转让查处。


第六章附则


第二十九条国家或省对集体建设用地使用流转有规定的，从其规定。

第三十条集体建设用地的抵押，按有关规定办理。

第三十一条各县（市）人民政府可按照本办法制定当地的试行办法。

第三十二条本办法由许昌市国土资源局解释。

第三十三条本办法自发布之日起施行。



也谈劳动法适用范围的扩大
——与吴忠民先生商榷

姚岚秋

2004年2月19日的《南方周末》发表了吴忠民先生的《劳动法亟待修改》（以下称“《劳》文”）一文，主要谈了扩大劳动法的适用范围、强化社会保障的重要性以及完善集体合同制度等三个问题。笔者拜读之后，对吴先生关于扩大劳动法适用范围的论述有不同看法。
吴先生在《劳》文中称，作为面对所有社会劳动者的《劳动法》，理应具有普适性，而“大部分在农村中耕种土地的农业劳动者被排除在《劳动法》之外，相应地，农村大部分劳动者同劳动相关的基本权利的保护也就无从谈起了。”并且，“这种作法的结果，必定会形成大面积的、厚此薄彼的身份歧视现象，固化中国社会已有的城乡二元机构，妨碍城乡的协调发展，妨碍城市化进程的健康推进。”笔者对吴先生扩大劳动法适用范围的主张非常赞同，但认为将农业劳动者纳入劳动法的保护范围并无可取之处。
在这里，吴先生误读了劳动法中“劳动者”的内涵。“劳动者”是一个涵义非常广泛的概念，在社会学和法学上各有不同的理解。社会学意义上的劳动者，是指在社会生产领域从事劳动、获得一定职业角色的社会人。1按照这一定义，凡是以从事劳动获取合法收入作为生活资料来源的公民，不分劳动的内容、性质和地位与身份，都可称为劳动者。 这样，不仅普通工人和各类专业技术人员是劳动者，而且农民、企业的经营管理者也可以说是劳动者，因为他们所从事的工作，均是社会生产过程中的一个组成部分。显然，吴先生即作此种理解。但法学意义上的劳动者有所不同，法律是以一定的社会关系为调整对象的，法学意义上的劳动者必须纳入到劳动法的调整对象——劳动关系中加以界定。劳动关系是劳动者和用人单位在劳动过程中发生的社会关系，劳动关系产生的前提是劳动力的所有和使用发生了分离，即劳动者把自己所有的劳动力的使用权让渡给用人单位，由单位在劳动过程中管理和支配，由此双方形成劳动关系，进而受劳动法的调整和规范。可见，法学意义上的劳动者是在劳动关系中与劳动力使用者——用人单位相对应的一方主体，具体来讲，是指按照法律和合同的规定，在用人单位管理下从事劳动并获取相应报酬的自然人。2如果脱离了“用人单位”这个范畴，就无法清楚地界定劳动法上的“劳动者”。
综观世界各国的劳动法，除非在企业化的农场里从事有组织劳作的农业工人外，分散地、自给自足的农业劳动者（即农民），从来都没有被纳入劳动法的调整范围。道理很简单，农民没有用人单位，他们自己支配自身的劳动力，自己安排自己的劳动过程，他们不属于法律意义上的“劳动者”。这种特征在小农生产方式还占统治地位的我国农民身上体现得尤其充分。因此，笔者以为农民不应被纳入《劳动法》中“劳动者”的范畴（当然，当农民兄弟们进了企业成为“农民工”时就另当别论了）。需要说明的是，这并不意味着农村劳动者的权利就可以被漠视，城乡二元机构就应当被固化，农村劳动者同劳动相关的基本权利的保护可以通过与“三农”问题有关的法律，比如《土地承包法》、《耕地保护法》、《村民自治法》、《户籍法》等来解决。如果张冠李戴，不仅仅是贻笑大方的问题，随之带来的法律关系的紊乱，法律体系的错位就不是小事情了。
反过来，扩大《劳动法》的适用范围并非只有华山一条路。既然在劳动法上“劳动者”和“用人单位”是两个相伴而生的概念，笔者以为，与其盲目缩小劳动者的内涵招致适得其反的结果，不如另辟奚径在用人单位身上作文章。
现行劳动法就是通过列举“用人单位”的方式来划定“劳动者”的外延的。《劳动法》第2条规定，用人单位主要是指企业和个体经济组织，事业单位、国家机关、社会团体与劳动者建立劳动合同关系的，也可称为“用人单位”。相应的，只有在这五种用人单位管理下从事劳动并获取相应报酬的自然人，才可以成为劳动法上的“劳动者”。可以看出，上述“用人单位”的共同特征是：依法招用和管理劳动者，形成劳动关系，支付劳动报酬的社会组织。3在1994年制定劳动法时，只有这五种社会组织符合“用人单位”的要求。然而，随着市场经济的发展，市民社会的壮大，各种新型的社会组织如雨后春笋般涌现，《劳动法》列举的五种组织显然已经不能涵盖所有“用人单位”的外延。现举两例：非正规就业组织，即城市中的就业困难群体为生产自救而组成的低收入、低报酬、无组织、无结构的小规模的生产或服务组织，4如各种社区服务业、家庭工业和小型工艺作坊等；民办非企业单位，即由企事业单位和其他社会力量利用非国有资产举办的、从事非营利性社会服务活动的社会组织（即原来所称的“民办事业单位”），5如民办学校、民办养老院等。前者类似于企业但不像企业那样组织化和固定化，反映到劳动关系上也没有企业那样正规和稳定，尤其是劳动关系双方一般不签订书面劳动合同，管理相对松散。而后者类似于事业单位的组织形式和业务范围，但又不具有事业单位的国有性质；虽与民办社团一样具有民间属性，但其财团法人的机制又与社团的组织和运作模式格格不入，以传统的眼光来看，更加显得“四不像”。尽管已有一些部门规章和地方规范性文件对这两类新型社会组织的用工行为作出了规范，但并不认为它们属于《劳动法》上的“用人单位”，所以至今其从业人员仍游离于《劳动法》之外，成为劳动者队伍的边缘群体。曾经就有一位民办幼儿园教师因怀孕被辞退，她走遍中国所有的法律程序，但最终告状无门。显然，解决问题的最好办法就是将非正规就业组织、民办非企业单位列为《劳动法》上的“用人单位”，以此让它们的从业人员成为受《劳动法》保护的“劳动者”。
另外值得一提的还有存在雇佣行为的家庭或个人。最近几起家庭保姆在家政服务过程中受伤却找不到法定“埋单人”的事件引起了人们的关注，使得家庭能否构成用人单位再次成为争论的焦点。现行《劳动法》之所以将家庭排除在“用人单位”以外，最主要的理由是家庭不具有“社会组织”的组织形式。笔者以为，用人单位最关键的特征是与劳动者形成隶属管理关系并支付报酬，“社会组织”只是其外在形式之一，从理论上讲，是否具有组织化的形式并不是不可或缺的要素，用人单位可以是法人也可以是自然人。既然已经被《劳动法》列为用人单位的个体经济组织绝大部分都是以家庭为单位进行经营，那么存在非营利雇佣行为的家庭乃至个人也有理由被认定为用人单位。放眼海外，菲律宾劳动法以及香港地区的雇佣条例都将保姆纳入劳动者的范围，我们的《劳动法》也应当顺应时代要求将存在雇佣行为的家庭认定为用人单位，保姆也就有了法定的“埋单人”。
综上，如果在修改《劳动法》时把上述三种用工主体列入用人单位的范畴，就可以扩大《劳动法》保护范围。当然，立法的具体情况还要视我国的经济社会发展水平、历史文化传统、大众心理的接受度等各种因素而定，但是有一点可以明确，通过适当地缩小用人单位的内涵，以此来扩大劳动者的外延，可以在更广阔的维度上实现社会正义。

注释：
1《中国劳动人事百科全书》编写委员会编《中国劳动人事百科全书》，经济日报出版社1989年版，第741页。
2董保华著《劳动法律关系调整的法律机制》，上海交通大学出版社2000年版，第224页。
3董保华著《劳动法律关系调整的法律机制》，上海交通大学出版社2000年版，第233页。
4参见2003年六月二十六日上海市劳动和社会保障局发布的《关于规范非正规就业劳动组织管理的若干意见》。
5参见宋大涵主编《事业单位改革与发展》，中国法制出版社2003年版，第19页。

作者：
姚岚秋 上海文广新闻传媒集团法律工作室
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