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广东省汕头市人民政府办公室


关于印发汕头市今冬明春消防安全工作方案的通知

汕府办〔2004〕171号

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《汕头市今冬明春消防安全工作方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



汕头市人民政府办公室
二○○四年十一月十九日


汕头市今冬明春消防安全工作方案

今年来，我市的火灾形势比较严峻，各类火灾事故频频发生，给国家、集体和人民群众的生命财产造成严重损失。今年1—10月份，全市共发生火灾88起，烧死18人，烧伤26人，直接经济损失488.9万元。与去年同期相比，起数上升35.4%，死人上升20%，伤人上升4.2倍，直接经济损失上升24.9%。当前，已进入秋冬季节，风高物燥，容易引发火灾。为做好我市今冬明春消防安全工作，防止重特大火灾事故发生，特制定消防工作方案。
一、指导思想
以《中华人民共和国消防法》和《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》等法律法规为依据，落实预防为主、防消结合的工作方针，坚持专门机关与群众相结合原则，加强消防安全责任制，组织发动广大群众自觉做好消防工作；以深入开展“火灾隐患大排查、大整改，保安全”为主线，以切实防止“三小”场所火灾事故反弹为重点，根据本地区本单位实际，标本兼治，认真落实各项消防安全措施；进一步推动政府加大投入，完善抗御火灾事故的各项基础设施，坚决遏制重特大火灾尤其是群死群伤恶性火灾事故发生。
二、组织领导
市政府成立由苏耀光副市长任组长的今冬明春消防工作领导小组，市消防联席会议成员为小组成员，日常工作由市公安消防局负责。
三、工作重点
（一）进一步落实消防安全责任制，加强对消防工作的督促指导。为有效遏制消防安全突出的问题，市政府决定从2004年11月到2005年2月，为全市消防安全特别防护期。各级人民政府、各有关部门、单位要从贯彻落实十六届四中全会精神的高度，进一步贯彻落实经国务院同意由公安部、监察部、国家安全生产监督管理局联合下发的《关于进一步落实消防安全责任制的若干意见》，明确政府、职能部门和单位在消防安全工作上的职责分工。各区县要及时研究分析本地消防安全形势，组织召开专门会议，研究解决当前消防工作的重大问题，部署本地区今冬明春消防工作。各级公安消防机构要深入贯彻落实公安部61号令和73号令，有针对性地加大冬防期间消防监督抽查力度，通过严格执法和加强指导，督促各机关、团体、企业、事业单位按照有关要求，树立消防安全责任主体意识，切实规范和加强自身的消防安全管理。
（二）突出重点，深入开展“火灾隐患大排查、大整改，保安全”活动。各区县、各部门要在前一阶段人员密集场所和“三小”场所消防安全专项治理的基础上，认真贯彻落实市政府《关于印发汕头市深入开展火灾隐患大排查大整改保安全工作方案的通知》要求，加大对人员密集场所、易燃易爆化学物品生产、储存、经营场所以及“三小”场所的治理力度，严格落实自查、复查、督查各个阶段的工作步骤和组织要求，使本地区、本部门的防火条件有明显改善。要突出抓好重点单位、重点场所、重点部位和重要活动的消防安全工作。冬防期间，对机场、车站、码头、出入境口岸和大型商场（市场）、宾馆（饭店）、学校、医院等人员密集场所、劳动密集型企业、易燃易爆化学物品场所，要加强监督检查，落实防范措施。对元旦、春节期间举办的庆典、集会等大型群众性活动，要严格把好消防安全关，周密组织，确保万无一失。对于黄厝围危险品片区等重大事故隐患部位，当地政府、主管部门要采取有效措施，加强监管，严防死守，防止事故发生。各区县要突出抓好火灾隐患的督促整改，对检查发现的火灾隐患，要依法责令整改；对一时难以整改又不能保障安全的要依法责令其停产停业；对严重危及公共安全、可能造成群死群伤的重大火灾隐患，各区县政府要牵头组织研究整改措施，确保安全，并要坚决以政府名义悬挂“重大火灾隐患单位”警示牌。
（三）积极推动公共消防设施建设，提高社会抗御火灾综合能力。各区县要认真贯彻市政府印发的《汕头市消防工作“十五”计划》，保障经费投入，加快按照国家规范标准建设消防站、消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施，配备消防装备。小城镇（重点镇、中心镇）消防规划建设工作按照“安全实用、技术先进、经济合理”的原则，科学规划，因地制宜，加强消防供水、消防通道等消防设施建设。要重点加强消防水源建设，切实改变一些地方水源不足、望火兴叹的被动局面；加强适应本地区灭火救援的各种消防车辆装备的建设，配齐、配强消防战斗员个人防护装备；抓好消防供水、消防通信等公共消防设施的维护管理，确保设施完好，水量、水压充足，信息畅通。
（四）强化宣传教育，发动社会力量共同做好消防工作。各区县、各部门要认真贯彻省委、省政府关于加强消防宣传工作的文件精神，制定宣传计划，以“整改火灾隐患，珍爱生命安全”为主题，把消防宣传教育作为今冬明春消防工作的一项重要任务贯彻始终。通过记者专访、电视讲话、专题专栏、跟踪报道等形式，充分发挥新闻媒体的宣传覆盖优势，确保冬防期间当地报刊、电台、电视台、互联网等现代传媒有较多的消防宣传教育内容。各级公安消防机构要配合教育部门组织开展全市中小学校、幼儿园有关人员消防培训，推动“消防知识进学校”工作的开展。组织辖区单位和居民群众参观消防站，接受防火逃生自救知识教育。结合创建文明社区、评比“五好家庭”、“安全生产竞赛”，“三下乡”、“普法教育”等活动，组织人员深入基层开展消防宣传培训，进一步推动消防安全知识进社区、企业、进村入户，广泛发动广大群众积极参与冬防工作。
（五）立足“灭大火、打恶仗”，积极做好灭火救援的各项准备工作。各级公安消防部队要结合冬春季节火灾特点，加强队伍管理教育，保持队伍高度稳定，严格落实执勤备战制度，确保各级各类人员在岗在位。要持之以恒地开展大练兵活动，强化体能、技能、战术训练，不断增强消防队伍的业务素质和训练水平。组织灭火执勤人员深入辖区和单位熟悉道路、水源、建筑消防设施等情况，抓紧制定和完善人员密集场所和易燃易爆场所等重点单位、重点场所、重点单位的灭火救援预案，经常开展实地和夜间实战演练。加强对执勤车辆装备、通讯器材的维护保养，确保完整好用。切实加强第一出动力量，集中优势兵力于现场，做到一旦发生火灾或其他灾害事故，能够快速反应，及时处置，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。要加强对现有专、兼职消防队的业务指导和培训工作，完善各项管理制度，开展冬季岗位练兵活动，提高与公安消防队的协同作战能力。
四、具体要求
（一）健全机构，加强领导。为加强对今冬明春消防工作的领导，各区县要相应成立今冬明春消防工作领导小组，认真研究和部署今冬明春的消防工作。要把做好消防工作作为一项维护社会稳定，确保一方平安，促进经济发展的主要任务来抓。对消防工作中涉及部门多、职责不清、处理难度大的重大问题，要加强协调、切实予以解决。要继续贯彻执行单位法人代表为第一消防责任人和“谁主管、谁负责”的原则，层层签订消防安全责任状，形成消防工作领导挂帅、人人负责的良好局面。
（二）精心组织，周密部署。各区县要认真分析当前消防工作形势，因地制宜提出对策，精心组织作好安排。要在调查研究的基础上，结合本地实际，制定具体的实施方案，既要形成冬季防火的强大声势，又要突出本地的重点，解决本地的突出问题。
（三）严格执法，确保实效。各级公安消防机构要认真执行国家法律赋予的消防监督职能，敢于和善于运用法律的、行政的、技术的手段开展监督执法工作。对检查发现的火灾隐患，要指导帮助单位研究制定整改方案，督促整改到位。对火灾隐患严重、拒不整改的单位和部位，要主动向当地党委、政府汇报，并依法采取严厉手段强制整改，坚决维护消防执法的严肃性和权威性，确保冬防工作取得实效。
各区县、各部门冬防工作开展情况请及时报市公安消防局，冬防总结材料请于2005年3月5日前报市政府办公室和市公安消防局。


房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇