论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
昆明市人民政府关于废止部分政府规章和规范性文件的决定
云南省昆明市人民政府
昆明市人民政府关于废止部分政府规章和规范性文件的决定
《昆明市人民政府关于废止部分政府规章和规范性文件的决定》已经2010年12月3日昆明市人民政府第172次常务会议讨论通过，现予公布，自发布之日起施行。
市长：张祖林
二○一○年十二月十七日
昆明市人民政府关于废止部分政府规章和规范性文件的决定
为了维护法制统一，全面推进依法行政，市政府对现行有效的政府规章和规范性文件进行了全面清理。经过清理，市政府决定废止下列政府规章和规范性文件：
1.昆明市城镇私有房屋修缮规划管理办法
发文字号：昆政复〔1990〕4号
说明：所依据的上位法已废止，且已被2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》代替。
2.昆明市内河航道、码头、渡口管理办法
发文字号：昆政复〔1990〕34号
说明：已被2009年1月1日施行的《中华人民共和国航道管理条例》代替。
3.昆明市性病防治管理办法
发文字号：昆政复〔1993〕60号
说明：已被2004年12月1日修订施行的《中华人民共和国传染病防治法》、2006年3月1日施行的《艾滋病防治条例》(国务院令第457号)和2007年1月1日施行的《云南省艾滋病防治条例》代替。
4.昆明市地下水资源管理办法
发文字号：昆政发〔1994〕31号
说明：已被2009年12月1日施行的《昆明市地下水保护条例》代替。
5.昆明市贯彻《云南省民族乡工作条例》实施办法
发文字号：昆政发〔1995〕24号
说明：已被2004年10月1日修订施行的《云南省民族乡工作条例》代替。
6.昆明市新装民用水表、电能表、煤气表强制检定管理规定
发文字号：昆政复〔1995〕30号
说明：已被1999年10月15日国家质量技术监督局发布的《关于住宅建设中对电能表等计量器具安装使用前实施首次强制检定的通知》（质技监量发〔1999〕230号）代替。
7.昆明市贯彻《档案法》实施细则
发文字号：昆政发〔1995〕84号
说明：已被2010年5月1日施行的《昆明市档案条例》代替。
8.《城市供水条例》昆明市实施办法
发文字号：昆政复〔1996〕12号
说明：已被2009年7月1日施行的《昆明市城市供水用水管理条例》代替。
9.昆明市机动车排气污染监督管理暂行办法
发文字号：昆政发〔1998〕21号
说明：已被2008年10月1日施行的《昆明市机动车排气污染防治条例》代替。
10.昆明市新型墙体材料开发利用和建筑节能管理办法
发文字号：昆政发〔1998〕35号
说明：已被2010年6月1日施行的《云南省发展新型墙体材料条例》代替。
11.关于加强我市机动车维修交易停存的治安管理规定
发文字号：昆政发〔1999〕18号
说明：已被1999年3月25日施行的《机动车修理业、报废机动车回收业治安管理办法》（公安部第38号令）代替。
12.昆明市禁止生产、销售、使用不可自然降解塑料袋管理办法
发文字号：昆明市人民政府令第26号
说明：已被2008年5月29日施行的《云南省人民政府办公厅关于印发云南省限制和禁止生产销售使用塑料购物袋实施意见的通知》（云政办发〔2008〕88号）代替。
13.昆明市关于重大安全事故行政责任追究的规定
发文字号：昆明市人民政府令第28号
说明:已被2007年6月1日施行的《行政机关公务员处分条例》（国务院令第495号）和2006年11月22日施行的《安全生产领域违法违纪行为政纪处分暂行规定》（监察部、国家安监总局令第11号）代替。
14.昆明市城市房屋租赁管理办法
发文字号：昆明市人民政府令第39号
说明：已被2007年1月1日施行的《昆明市城市房地产交易管理条例》代替。
15.昆明市食品安全监督管理规定
发文字号：昆明市人民政府令第60号
说明：已被2009年6月1日施行的《中华人民共和国食品安全法》代替。
16.昆明市煤气输配工程中、低压干管建设集资实施办法
发文字号：昆政发〔1983〕190号
说明：主要内容与经济社会发展的新要求不相适应，且已被2005年6月1日施行的《昆明市燃气管理条例》代替。
17.关于加强晋宁县古生物化石保护的通告
发文字号：昆政发〔1987〕147号
说明：已被2007年12月29日修订施行的《中华人民共和国文物保护法》和2002年10月1日施行的《古生物化石管理办法》（国土资源部令第13号）代替。
18.昆明市人民政府关于滇池封湖禁渔的通告
发文字号：昆政发〔1990〕21号
说明：已被2004年9月21日施行的《昆明市人民政府关于滇池封湖禁渔的通告》（昆政通〔2004〕40号）代替。
19.昆明市中小学、幼儿园教师职业道德规范（试行）
发文字号：昆政发〔1990〕203号
说明：已被1994年1月1日施行的《中华人民共和国教师法》和2008年修订施行的《中小学教师职业道德规范》代替。
20.昆明市人民政府治理滇池集资通告
发文字号：昆政发〔1993〕46号
说明：适用期已过，管理体制和资金管理模式发生变化。
21.对《关于贯彻〈昆明市限制养犬的规定〉若干问题的请示》的批复
发文字号：昆政复〔1996〕4号
说明：已被2008年10月1日施行的《昆明市养犬管理条例》代替。
22.昆明市安居工程实施方案
发文字号：昆政发〔1996〕10号
说明：调整对象已消失。
23.昆明市公有住宅售后维修管理办法
发文字号：昆政发〔1996〕9号
说明：已被2007年10月1日修订施行的《物业管理条例》（国务院令第504号）和2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）代替。
24.昆明市人民政府关于设立昆明建筑工程交易中心的通告
发文字号：昆政发〔1997〕40号
说明：适用期已过，管理体制和管理模式发生变化。
25.昆明市人民政府关于改善投资环境加强对外商投资企业服务管理的规定
发文字号：昆政发〔1998〕12号
说明：已被2003年12月4日施行的《云南省人民政府关于改善投资环境的意见》（云政发〔2003〕180号）代替。
26.昆明市人民政府关于在高考期间严格控制噪声污染的通告
发文字号：昆政发〔1998〕58号
说明：已被2007年7月1日施行的《昆明市环境噪声污染防治管理办法》和《昆明市人民政府关于进一步加强中、高考期间噪声和交通管理的紧急通告》（昆政通〔2005〕21号）代替。
27.昆明市外商投资企业投诉中心投诉工作办法
发文字号：昆政发〔1998〕63号
说明：已被昆明市行政问责系列制度代替。
28.昆明市市级预算外资金统筹管理暂行规定
发文字号：昆政发〔1998〕11号
说明：已被2001年出台的《昆明市人民政府关于印发〈昆明市市级预算外资金统筹管理暂行办法〉的通知》（昆政发〔2001〕70号）代替。
29.昆明市人民政府关于禁止销售和使用车用含铅汽油的通告
发文字号：昆政发〔1999〕33号
说明：适用期已过。
30.昆明市人民政府关于加强道路客运交通安全管理的通告
发文字号：昆政发〔1999〕58号
说明：已被2006年1月1日施行的《昆明市道路交通安全条例》代替。
31.昆明市人民政府关于加强建设项目招标投标工作的通知
发文字号：昆政发〔2000〕42号
说明：已被2004年6月29日修订施行的《云南省建设工程招标投标管理条例》和2010年7月1日施行的《昆明市工程建设招标投标管理办法》（昆政办〔2010〕144号）代替。
32.昆明市人民政府关于取缔户外印刷品广告和加强沿街出售报刊管理的通告
发文字号：昆政发〔2000〕52号
说明：已被2005年3月25日修订施行的《昆明市户外广告管理条例》和《昆明市城市市容和环境卫生管理条例》代替。
33.昆明市文化站工作规则
发文字号：昆政复〔2000〕44号
说明：已被2009年10月1日施行的《乡镇综合文化站管理办法》（文化部第48号令）代替。
34.昆明市关于处方药与非处方药分类管理的实施意见
发文字号：昆政发〔2001〕16号
说明：适用期已过，按照现行国家政策执行。
35.昆明市乡（镇）行政事业单位零户统管试行办法
发文字号：昆政发〔2001〕29号
说明：已被《云南省人民政府关于深化乡镇财政预算管理方式改革的意见》（云政发〔2008〕69号）和《昆明市人民政府关于全面推进乡镇财政预决算管理方式改革的意见》（昆政发〔2009〕20号）代替。
36.昆明市土地储备资金管理暂行办法
发文字号：昆政发〔2001〕73号
说明：已被2007年施行的财政部、国土部《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）代替。
37.昆明市人民政府关于加强交通规费征收管理的通告
发文字号：昆政发〔2002〕39号
说明：调整对象已消失。
38.关于昆明城市道路综合管线规划建设的实施意见
发文字号：昆政复〔2003〕95号
说明：已被2009年2月1日施行的《昆明市城市管线管理办法》代替。
39.关于加强城市道路施工管理的通告
发文字号：昆政通〔2005〕24号
说明：已被2005年3月25日修订施行的《昆明市城市道路管理条例》和2009年2月1日施行的《昆明市建设工程文明施工管理办法》代替。
40.昆明市政府投资建设项目审计监督管理办法
发文字号：昆政发〔2005〕12号
说明：已被2008年7月1日施行的《云南省政府投资建设项目审计办法》（云南省人民政府令第145号）和2009年5月3日施行的《昆明市政府投资建设项目预决算审计办法》（昆政办〔2009〕47号）代替。
41.昆明市人民政府关于加强森林防火的通告
发文字号：昆明市人民政府令第62号
说明：适用期已过。
42.昆明市人民政府关于举行“无车日”活动的公告
发文字号：昆明市人民政府公告第4号
说明：已被2007年10月27日施行的《昆明市人民政府关于继续开展“无车日”活动的公告》（昆明市人民政府公告第6号）代替。
43.昆明市人民政府关于滇池流域及安宁市地下水清理整顿的公告
发文字号：昆明市人民政府公告第14号
说明：已被2009年12月1日施行的《昆明市地下水保护条例》代替。
44.昆明市人民政府关于整治乱埋乱葬的公告
发文字号：昆明市人民政府公告第15号
说明：已被2010年4月7日修订施行的《昆明市殡葬管理条例》代替。
45.昆明市打击非法客运车辆经营行为规定
发文字号：昆明市人民政府公告第26号
说明：已被2009年1月1日修订施行的《昆明市客运出租汽车管理条例》代替。
46.昆明市人民政府关于禁止销售和使用一次性不可降解泡沫塑料餐饮具的通告
发文字号：昆政发〔1998〕93号
说明：已被2005年4月1日修订施行的《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》和2009年6月1日施行的《中华人民共和国食品安全法》代替。
47.昆明市绿化责任制规定
发文字号：昆明市人民政府公告第22号
说明：已被《昆明市“一湖两江”流域绿化建设管理技术规范》（昆明市人民政府公告第30号）代替。
