抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知
江西省抚州市人民政府办公室
抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知
抚府办发〔2012〕28号
临川区人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门：
《抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》已经市政府第10次常务会议研究同意，现予印发，请认真遵照执行，抓好落实。
二○一二年七月六日
抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）
第一条 为规范集体所有土地上房屋征收与补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市中心城区集体所有土地上征收房屋及其附属物，并需要对被征收人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 市房产管理局为市中心城区集体土地上的房屋征收部门，按照“属地管理、分级负责”的原则，委托征收房屋所在辖区内的街道办事处（乡、镇）为房屋征收实施单位（以下简称：征收实施单位），负责承担房屋征收与补偿安置的具体工作。临川区人民政府、金巢经济开发区管委会负责督促协调。
市直有关部门及项目责任单位应当依照本办法的规定和工作职责配合房屋征收部门开展工作。
第四条 征收实施单位、项目责任单位协助房屋征收部门根据有关法规和本办法的规定拟订房屋征收与补偿安置方案报市政府批准。批准后的方案应及时公布，并在公布方案的同时发布房屋征收公告。
第五条 项目责任单位在市政府发布房屋征收公告前，应按有关法规办理并取得发改委、规划、国土、环保等部门的批准文件及项目资金证明，并做好项目社会稳定风险评估工作。
第六条 征收实施单位应对房屋征收范围内房屋的权属、用途、结构、建筑面积、构筑物及土地上附属物、户数、常住在册户口人数等情况组织调查登记建档。房屋建筑面积的认定，以实际丈量为准，面积的计算按国家有关规定执行（房屋测量规范GB/T17986.1-2000）。涉及征收相关的街道办事处（乡、镇）、村、组及被征收人应积极协助和予以配合，常住户口在册人口数、户数应经当地公安派出所核定。
第七条 房屋征收实行一次性货币补偿和公寓房安置两种方式。被征收人可选择补偿安置方式。
第八条 选择一次性货币补偿的，由房屋征收部门委托房地产价格评估机构按市场价评估。评估机构确定货币补偿金额时，应当综合反映被征收房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况并出具评估报告。
第九条 选择公寓房安置补偿的规定：
（一）被征收主体房屋（以下简称主房）按“征一还一”安置公寓房，安置公寓房的公摊面积计入还房面积。被征收主房与公寓安置房结构不同的，按重置价结算结构差价。
主房是指经过相关职能部门批准建设的、用于家庭人口生活起居的住宅房屋，房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件，房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征：拥有卧室、堂厅（客厅）、厨房、正规门窗，具有生活所需的水、电、卫生设施。
（二）被征收主房人均住房建筑面积不足60平方米的，按人均60平方米安置公寓房。
（三）被征收人选择的公寓安置房面积小于被征收主房面积部分，按一次性货币补偿标准予以补偿；大于应安置面积的，超出面积在10%以内按建筑成本价购买，超过10%以上部分按就近市场商品房价格购买。
（四）公寓安置房的分配按照“先拆迁先选房”和抽签选房相结合的原则进行，按房屋拆除时间顺序，经验收合格后发给选房号，以选房顺序号选房。经验收认定为同时拆除的，抽签确定选房顺序号。
房屋拆除由具备相应建筑企业资质的单位统一实施，并对施工安全负责。
（五）公寓安置房的办证
1．被征收人公寓房安置到位后，应按办证规定提交相关资料给征收实施单位，由征收实施单位和项目责任单位负责统一办理国有划拨土地房屋产权证。
2．被征收人要求公寓安置房办理商品房产权证的，应按申请之日该公寓安置房地段基准地价及容积率计算的楼面地价的50%补交土地出让金，再按规定办理商品房产权证。
（六）公寓安置房物业管理费5年内由征收部门支付70%，被征收人支付30%。5年后由业主自行缴纳物业管理费。
第十条 被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。
第十一条 城镇居民及异地农民在被征收地的农村祖业房屋，给予一次性货币补偿，不予公寓房安置。
第十二条 征收农村集体经济组织的房屋，按重置价给予货币补偿，不予安置。
第十三条 征收用于公益事业的学校、医院、福利院、敬老院等非生产经营性房屋及其附属物，征收实施单位应依照城乡规划的要求予以重建；当地政府已有规划建设的，按照重置价格实行货币补偿。
第十四条 对认定属违法建筑和超批准期限的临时建筑，一律不予补偿安置，并由规划或国土部门作出限期拆除决定，逾期不自行拆除的，对违反《中华人民共和国城乡规划法》的由规划部门依法强制拆除，对违反《中华人民共和国土地管理法》的由处理机关申请人民法院强制拆除。
第十五条 房屋室内装修补偿金额由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构评估确定。
第十六条 地面上构筑物及其附属设施的补偿标准按江西省人民政府办公厅2011年3月14日公布的《关于印发抚州至吉安高速公路工程建设征地拆迁补偿及规费缴交标准的通知》中第一项第二条第一款的规定核算补偿金额。
有关设施迁移补助标准：电、有线、宽带、电话等设施的迁移费按相关部门规定的收费标准补助，具体金额在项目征收与补偿安置方案中明确。
第十七条 临时安置过渡费、搬迁费补助标准：选择一次性货币补偿的，给予6个月一次性临时安置补助费；选择公寓房安置的，补助时间从签订征收合同到取得公寓房钥匙，另再增加3个月；临时过渡费补助标准按征收主房建筑面积每月6元/平方米计算，最低不低于400元/月·户，过渡期限及过渡费支付月度在项目征收与补偿安置方案中明确。
搬迁补助标准：属住宅房屋的，按800元/户计算（公寓房安置的按2次计算）；属生产性用房的，按建筑面积16元/平方米补助或按照国家规定的货物运输、设备拆卸搬迁安装计费标准计算搬迁补助费，也可以委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。
第十八条 选择公寓房安置的农户，可以自愿转为非农城镇居民，经所在地公安户籍管理部门审批后，享有城镇居民同等待遇。
第十九条 被征收户安置人数按农村常住户口在册人口计算，并应经当地公安派出所核定。独生子女按2人计算；原为本村农业户口的现役士兵、在读大中专院校学生、监狱服刑和劳教人员均可计算为安置人口。空挂户、搭挂户人口不予计算安置人口。
第二十条 为加强房屋征收管理，有效解决征收过程中的困难和问题，市政府按照房屋征收面积安排征收工作经费，其标准为：征收项目在1万平方米以上的按每平方米30元、1万平方米以下的按每平方米40元支付。
第二十一条 公寓安置房建设由规划部门提出选址意见报市政府批准。公寓安置房建设单位应根据规划要求，按照城市居住小区的模式进行规划设计、配套建设。公寓安置房的建筑楼层、结构、房型、户型面积及交房标准、期限等应在项目征收与补偿安置方案中明确。
第二十二条 为鼓励提前搬迁，凡在公告规定的征收期限内签订征收补偿安置合同并拆除完毕的，对被征收人按主房建筑面积给予奖励，奖励标准及方式在项目征收与补偿安置方案中明确。
第二十三条 在征收公告规定的征收期限内达不成补偿安置协议或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位报请作出房屋征收决定的机关按照征收与补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第二十四条 任何单位、个人阻挠、辱骂、殴打征收工作人员执行公务或阻碍房屋征收工作的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 在实施项目征收与补偿安置过程中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十六条 本办法自公布之日起30日后施行，本办法施行前已发布拆迁公告或正在实施拆迁的项目，继续沿用原有规定办理。
依法行政论纲
中国法学 发表时间：199701
一、依法行政的内涵
依法行政就是行政机关行使行政权力、管理公共事务必须由法律授权并依据法律规定。法律是行政机关据以活动和人们对该活动进行评判的标准。而法律，必须是人民通过人民代表大会制定的。
对行政机关提出依法行政的要求，植根于我国国家的性质和政治体制。我国是人民当家作主的社会主义国家，行政机关的权力来源于人民。行政机关由人民代表大会产生，对它负责，受它监督，行政机关是权力机关的执行机关[①ａ]。人民代表大会表述意志的最基本的途径和形式是制定法律。行政机关也就是执行法律的机关。依法行政是人民民主国家题中应有之义。
（一）职权法定
行政机关的职权，在我国主要是指中央政府及其所属部门和地方各级政府的职权，必须由法律规定。行政机关必须在法律规定的职权范围内活动。非经法律授权，不可能具有并行使某项职权。这与公民的权利不同，从法律的范围说，公民的权利是，凡法律没有禁止的，公民皆可为之。当然，此外还有道德等约束。行政机关的职权是，凡法律没有授予的，行政机关就不得为之。法律禁止的当然更不得为之。否则就是超越职权。在内部，超越职权就是行政机关横向超越了某一行政机关的职权，或纵向超越了上下级行政机关之间的职权；在外部，超越职权就会侵犯公民的合法权益。职权法定，越权无效，是依法行政的主要原则之一。行政机关的法定职权，一般有两种形式，一是由行政机关组织法规定，大都以概括之语言，划定各机关的职责范围；二是由单行的实体法，规定某一具体事项由哪一行政机关管辖。１９９６年３月通过的《行政处罚法》两次规定，实施行政处罚的行政机关，必须是“有行政处罚权”的行政机关。也即具有行政处罚法定职权的行政机关。
（二）法律保留
凡属宪法、法律规定只能由法律规定的事项，则或者只能由法律规定；或者必须在法律明确授权的情况下，行政机关才有权在其所制定的行政规范中作出规定。有些著作将此称为法律保留原则。我国宪法和法律对必须由法律规定的事项已作出某些规定。宪法第６２条规定，全国人民代表大会“修改宪法”、“制定和修改民事、刑事、国家机构和其他的基本法律”，第６７条规定全国人大常委会“制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律。”这里规定的法律保留事项是：修改宪法、制定和修改刑事、民事、国家机构和其他基本法律，还有“其他法律”。但哪些属于“其他基本法律”和“其他法律”，尚未明确。最近公布的行政处罚法，则将行政处罚，也即剥夺和限制公民人身权和财产权的设定权明确规定为只有法律才能行使。其中属于人身自由罚的设定权，只能由法律行使。法律绝对保留，不予授权。对于财产权的处罚，则由法律授权。《行政处罚法》作出了这种授权：对行政法规授予财产权各方面处罚的设定权；对规章，则仅授予警告与一定数额的罚款的设定权。有规章制定权以外的行政机关，法律不授予任何行政处罚的设定权。这是迄今为止我国法律对法律保留原则的最明确的表述。值得注意的是，这一表述是否具有普遍意义？即法律保留原则，是否主要仅适用于限制、剥夺公民基本权利的规定，至于促进公民民主与福利的行为，是否只须符合法律的基本精神，只要在职权范围以内，行政机关自得为之。对此，学界尚有争议。
（三）法律优先，或称法律优位
法律规范在效力上是有位阶层次的。法律在效力上高于任何其他法律规范。法律优先包含下列涵义：
第一，在已有法律规定的情况下，任何其他法律规范，包括行政法规、地方性法规和规章，都不得与法律相抵触，凡有抵触，都以法律为准。法律优于任何其他法律规范。《行政处罚法》表述为：在法律对行政处罚已有规定的情况下，法规、规章可使之具体化，但必须在法律关于行政处罚规定的行为、种类、幅度范围以内，不得抵触。
第二，在法律尚无规定，其他法律规范作了规定时，一旦法律就此事项作出规定，法律优先，其他法律规范的规定都必须服从法律。
值得注意的是，我国宪法规定：国务院根据宪法和法律，制定行政法规，[①ｂ]国务院各部、各委员会根据法律、行政法规制定规章，[②ｂ]省、自治区和直辖市人民政府和省、自治区人民政府所在地的市和国务院批准的较大的市的人民政府根据法律、行政法规和地方性法规制定规章。[③ｂ]宪法、法律对行政机关制定法律规范用的是“根据”原则。
宪法又规定，省、自治区和直辖市的人民代表大会及其常务委员会，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定地方性法规。省、自治区人民政府所在地的市和国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会，在不同法律、行政法规和本省、自治区地方性法规相抵触的前提下，制定地方性法规。[①ｃ]
宪法和法律对地方权力机关制定法律规范用的是“不抵触”原则。
宪法对行政机关制定规范和地方人大制定地方性法规用了“根据”和“不抵触”两个不同的词，决不是偶然的。“不抵触”是指地方性法规的规定不得与已对此问题有规定的法律、行政法规的有关规定相抵触，当然，如果法律、行政法规对此没有规定，地方性法规可以根据地方特点作出规定。因为在这种情况下不存在抵触问题。“根据”则不同。“根据”当然也意味着行政机关制定的规范不得与已对此问题有规定的法律（行政法规、地方性法规）相抵触；同时，也表明只有法律（行政法规和地方性法规）对某一问题已有规定的情况下，行政机关的规范才能据此作出规定。否则就是于法无据。对行政机关制定规范要求“根据”，就因为行政机关是权力机关的执行机关，必须根据权力机关的意志才能制定规范。在有些法律的规定比较原则的情况下，行政机关可以制定规范使之进一步具体化。这些具体化的行政法规和规章，当然不得与法律（地方性法规）相抵触。行政机关制定规范中的“不抵触”和地方权力机关制定地方性法规的“不抵触”，都说明法律优于其他法律规范。法律的效力高于其他规范，法律处于最高的效力位阶。
但是，由于我国法律的覆盖面还远远不够，而现实又迫切需要可供遵循的规范；也由于经验不足，某些领域尚难以立即形成法律，这就需要在法律没有规定的情况下，先由行政机关制定一些规范。但这些规范的制定，必须由法律授权，尤其是涉及公民、法人或其他组织的人身权、财产权时，必须有法律授权。这就是“根据”原则的另一种表现。[②ｃ]显然，这些规范都是在法律“空缺”的情况下制定的，如果一旦法律填补空白，对同一问题作出规定时，则行政法规、地方性法规和规章的有关规定就要自动让位于法律，以法律的规定为准，或修改，或废除。这也同样是法律优先原则的含义。
（四）依据法律
行政机关的行为必须依据法律，或者说，必须有法律依据。
从广义上说，上述“根据”原则也属于依据法律，但主要是指行政机关的抽象行政行为，此处所说依据法律和有法律依据，主要是指行政机关的具体行政行为，尤其是影响公民基本权利和义务的具体行政行为，必须有法律依据，必须依据法律规定作出。这是依法行政的主要内容。
行政机关的行政行为，大别之无非就是两大类，即制定规范的抽象行政行为和作出处理决定的具体行政行为。依法行政不仅要求行政机关根据法律和法律的授权制定规范，还要求行政机关在作出具体行政作为时必须依据法律，否则虽然行政机关制定的规范都是根据法律或由法律授权，但在具体执行法律，作出具体行政行为时却并不依据法律，那么，依法行政就会成为一句空话。因为规范制定得再好，最终仍要看法律在现实生活中的落实。
依据法律的“法律”是指狭义的法律还是包括其他法律规范？从根本上说，一切具体行政行为都应该依据法律——狭义的法律，但根据法律和经法律授权制定的法规、规章当然也应该是依法行政的依据。因此，这里所说的“法律”，应该包括法规、规章在内。《行政处罚法》中规定的“处罚法定”原则，就是依据法律原则在处罚领域里的体现。
依据法律原则与行政机关的自由裁量权并不矛盾。自由裁量指的是在法律规定有一定范围的情况下，行政机关可以在此范围内作出选择。如治安管理处罚可以在法定的种类与幅度内，根据具体情况作出选择。这仍然是依据法律的一种形式。当然，所作选择必须合理。合理是依据法律原则的特殊表现。
