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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 19:10:55  浏览:8925   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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张家界市2004年“八件实事”考核奖惩办法

湖南省张家界市人民政府办公室


张政办函[2004]220号

张家界市人民政府办公室关于印发《张家界市
2004年“八件实事”考核奖惩办法的通知》

各区、县人民政府,市直有关单位:
经市人民政府同意,现将《张家界市2004年“八件实事”考核奖惩办法》印发给你们,请遵照执行。


二OO四年十月十四日

张家界市2004年“八件实事”考核奖惩办法


为促进2004年为民办“八件实事”工作的顺利实施,确保年底目标任务的全面完成,制定本办法。
一、考核对象:20个市直责任单位,即市劳动保障局、市交通局、市财政局、市民政局、市建设局、市国土资源局、市农业局、市食品药品监管局、市质量技术监督局、市卫生局、市农村办(市扶贫办)、市林业局、市水利局、市地税局、市国税局、人民银行张家界中心支行、市拆迁办、市蔬菜办、市环保局、市计委;4个区县政府。
二、考核办法:考核工作以项目考核为主,项目考核责任单位和考核指标体系按张办[2004]13号和张人发[2004]19号文件的规定执行。考核办法为:
(一)对市直责任单位采取季度自评、半年检查、年终统一考核验收的方式进行。即:每季度由市直责任单位进行自评,市“八件实事”考核办公室(以下简称市考核办)组织检查,并结合省直部门检查的情况,综合考核评定等级。
(二)对区县政府采取按季自评、半年检查、年终验收考核的方法进行。即:区县每月将工作目标任务完成情况分别报相关市直责任单位,每季度组织一次自评;半年由市直责任单位分别对区县相关责任单位完成工作情况进行检查,年终进行检查、验收,并将验收情况报市考核办。市考核办根据部门验收情况,会同有关部门进行综合考核评定等级。
三、奖惩办法:考核结果分为达标和不达标二个等级。考核的工作目标全部达标的,考核结果为达标;考核的工作目标中有一项不达标的,考核结果为不达标。
(一) 考核为达标等级的:
1.市直责任单位和区县政府主要负责人在公务员年度考核中可评为优岗,事迹突出的给予记功;
2.市直责任单位和区县政府(班子成员)公务员年度考核优岗指标比例提高到20%;
3.给予通报表彰;
4.给予一次性奖励。奖励经费由市财政局按市考核办的评定结果直接拨给考核达标的市直责任单位和区县政府。具体发放由达标单位根据目标任务工作量、责任大小和工作实绩综合确定并发放到人。
(二) 考核为不达标等级的:
1.市直责任单位和区县政府的主要负责人及分管责任人在公务员年度考核中评定为不称职,并不得参与其他奖励项目的评选;
2.市直责任单位和区县政府(班子成员)公务员年度考核优岗指标比例不得超过10%;
3.给予通报批评;
4.因违纪问题而导致考核不达标的,追究有关人员的纪律责任。
四、其他:20 个市直责任单位、4个区县政府考核结果的公布和兑现工作由市考核办负责落实。


厦门市副食品风险基金管理办法(2002年)

福建省厦门市人民政府


厦门市副食品风险基金管理办法

  第一条为了加强政府对副食品生产和流通的宏观调控,优化产品结构,增强副食品生产和市场供应能力,根据国务院和财政部的有关规定,结合我市具体情况,制定本办法。

  第二条副食品风险基金是财政专项基金,在财政部门设立专户,专项存储;副食品风险基金由财政部门负责管理,并对基金的使用进行监督。

  第三条副食品基金的来源:

  (一)每年市财政根据财力情况从预算安排;

  (二)当年市级征集的副食品生产发展与价格调节基金;

  (三)副食品风险基金的利息收入。

  第四条副食品风险基金专项用于政府宏观调控副食品生产与市场供应,其使用范围包括:

  (一)对遭受自然灾害的副食品生产单位为恢复生产因资金困难给予的适当补助;

  (二)灾害期间或其他因素,关系国计民生的物价暴涨暴跌,政府为实施调控市场的支出;

  (三) 对省级安排我市城市副食品基地生产扶持资金按1:1配套支出;

  (四)政府为民办实事的副食品项目的支出;

  (五)为发展副食品生产,优化产品结构,政府需要或鼓励支持建设的项目的支出;

  (六)对建立污染物监测和预警,开展副食品产销质量监控项目的支出。

  第五条副食品风险基金的使用由财政部门会同相关部门根据具体情况提出初步方案,报市政府批准;须立项的应由计委立项后实施。相关部门对基金的使用进行跟踪监督。

  审计部门负责对基金的使用进行专项检查。

  第六条副食品风险基金的年度节余,全额转入下一年度滚动使用。

  第七条财政部门和副食品生产发展与价格调节基金征集部门应确保资金来源及时到位,各有关部门要积极配合。项目资金使用单位要加强资金的管理和使用,确保专款专用,任何单位和个人不得截留挪用,不得虚报冒领。项目资金使用单位应当将当年项目使用情况书面上报财政部门,以便检查和监督。

  第八条本办法适用于市风险基金,各区可参照本办法制定。

  第九条本办法由市财政部门负责解释。

  第十条本办法自发布之日起执行。厦门市人民政府1995年8月28日颁布的《厦门市副食品风险基金管理办法》同时废止。



二○○二年 十月十六日