大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知
黑龙江省大庆市人民政府
大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知
庆政发〔2006〕21号
各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：
经市政府领导同意，现将《大庆市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○六年六月十六日
大庆市物业服务收费管理办法
第一条 为促进大庆物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法规、规章及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 住宅以及住宅物业管理区域内配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
中直企业内部实行关联交易价格的物业收费管理，暂不执行本办法。
第三条 物业服务实行分等收费。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市物业管理行政主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准负责制定；物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门提出各等级的物业服务基准价和浮动幅度，报市政府批准后会同住宅物业分等标准一并公布。
第四条 实行政府指导价的物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务五项。各项分成不同等级，等级从高到低，最高为一级。
第五条 实行政府指导价的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和，并可在上下10%的浮动范围内协商确定。具体服务收费标准由物业服务合同当事人双方，结合不同物业项目实际，根据经批准的指导价格和浮动幅度在物业服务合同中具体约定。双方协商达不成一致意见的，或该物业管理区域未组建业主委员会的，由物业管理企业提出拟执行的服务项目、服务等级标准和收费价格，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门在政府指导价相应范围内进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价签订合同。
第六条 新建物业项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门确定。建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业管理企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。
第七条 居民住宅改变用途的和居住、经营为一体的，以及同一住宅物业管理区域内的非住宅物业，物业服务收费标准由双方协商约定，双方协商达不成一致意见的，可参照同一物业区域住宅物业服务政府指导价收费标准。
第八条 物业公司在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》以外提供其他物业服务内容的，收费标准由双方协商确定。业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经市物业管理主管部门确认并报市价格主管部门批准后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准；业主大会成立后，具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调。
双方同意在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》所涵的服务内容、设施设备、服务等级之下提供物业服务的，应当降低收费标准。降低的幅度双方未达成一致意见的，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价格签订合同。
第九条 物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第十条 物业服务收费按法定产权建筑面积计算；未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。
第十一条 物业管理企业可按月/每平方米、季/每平方米、半年/每平方米或一年/每平方米计收物业服务费，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
第十三条 物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
第十四条 物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第十六条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。
第十七条 物业管理企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。
第十九条 各县根据当地实际情况，可参照本《办法》制定本县物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、市城市管理行政执法局备案。
第二十条 本办法自2006年7月1日起执行。
交通肇事罪浅议
近年来，随着交通运输事业的发达，交通肇事案件大幅度上升，交通肇事犯罪成为一种多发性犯罪，严重的影响了人民群众的生命财产安全。刑法修订及最高人民法院相关司法解释出台后，司法实务中对交通肇事罪的认定和处罚产生了认识上的不统一，并演绎出许多亟待解决的问题。本文拟从司法实务需要出发，对交通肇事罪的构成及有关问题作一简单探讨，以期对司法实践有所裨益。
一、犯罪构成要件
（一）主体
本罪的主体是一般主体，包括从事交通运输和非交通运输的人员①。从事交通运输的人员是指一切直接从事交通运输业务同保证交通运输安全有直接关系的人员，主要包括四类人员：一是直接操纵各种交通运输工具的人员，如驾驶员；二是交通运输活动的直接领导和指挥人员，如列车长、调度员；三是交通设备的操纵人员，如扳道员；四是交通运输安全的管理人员，如交通警察。非交通运输人员是指除从事交通运输人员以外的任何人。
（二）主观方面
本罪主观方面是出于过失，即行为人对自己行为的严重后果应当预见，由于疏忽大意而没预见，或者虽然预见，但轻信能够避免，以致造成了严重后果。这种过失是行为人对所造成的严重后果的心理态度，而对于违反交通运输管理法规本身，则可能是明知故犯。
（三）客观方面
本罪在客观方面表现为违反交通运输法规，发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失。其表现主要分为以下四个不可分割的部分②：
1、发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的行为，必须发生在交通运输的过程中。这是交通肇事罪的特定时空条件。如果事故发生在交通运输过程以外的空间内，则不能构成交通肇事罪。
２、行为人必须违反了交通运输管理法规。违反交通运输管理法规是交通肇事的原因，也是构成本罪的前提条件。行为人在交通运输中如果没有违反交通管理法规，即使发生致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失，也不构成本罪。所谓交通运输管理法规，是指国家交通运输主管部门制定的保障交通运输的安全，而作出的各种行政法规、规定，包括交通运输主管部门制定的保障交通运输安全运营的各种规范性文件。
３、必须实际发生了重大事故，造成致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的严重后果。这是构成交通肇事罪的必要条件之一。行为人虽然违反了交通运输管理法规，但未造成上述法定严重后果的，不构成本罪。
４、行为人的违章行为和造成的严重后果之间必须存在着必然的因果关系。如果违章行为和后果之间没有因果关系则不构成本罪。
（四）客体
本罪侵犯的客体，是交通运输的安全。交通肇事罪在客观上对不特定多数人的生命财产安全造成了侵害，其行为实质是对公共安全的侵害。
二、对“交通运输肇事后逃逸”的理解
《最高人民法院关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第３条规定：“交通肇事后逃逸”，是指行为人具有本解释第二条第一款规定和第二款第（一）至（五）项规定的情形之一，在发生交通肇事后，为逃避法律追究而逃跑的行为。认定“交通运输肇事后逃逸”，应当把握以下几点：
1、已经构成交通肇事罪。解释第二条第一款规定和第二款第（一）至（五）项规定的情形均是已经构成交通肇事罪的情形，“交通运输肇事后逃逸”是交通肇事罪的法定加重情节，如果行为人本身不构成交通肇事罪，则谈不上加重处罚了。
２、行为人必须明知发生了交通事故，触犯了刑律。如果行为人不知道发生交通肇事而继续行驶驶离了现场的，则不能适用本情节加重处罚。
３、行为人的逃跑行为具有逃避法律追究的目的。“交通运输肇事后逃逸”之所以被作为加重处罚情节，就是因为行为人在明知道发生交通事故后，为逃避法律追究而逃离了事故现场，根本不顾及受害者的伤亡情况，主观恶性较重。在司法实践中，行为人在发生交通事故后，如果不是为了逃避法律追究，而是为了抢救受害人，驾驶运输工具运送受害人到医院进行抢救，并等候司法机关的处理，则不能认定为“交通运输肇事后逃逸”。如王某交通肇事案，案件发生后，王某立即拨打了“120”急救电话，并在其后随同受害人乘坐“120”急救车到了医院，为受害人办理了住院手续，并在案发当天主动到公安机关投案。该案在审理过程中，法院认为王某不具有逃避法律追究的主观目的，没有对王某适用“交通运输肇事后逃逸”的加重处罚情节。
三、对“因逃逸致人死亡”的理解
因逃逸致人死亡，是指行为人在交通肇事后为逃避法律追究而逃跑，致使被害人因得不到救助而死亡的情形。由于行为人的行为导致了本来不必要死亡的被害人死亡的严重后果，其主观恶性大，因此，刑法规定对“因逃逸致人死亡”的要处以七年以上有期徒刑。在认定时应注意以下几点：
１、行为人有逃逸行为，即为逃避法律追究而逃跑，不履行救助责任和逃避事故责任，行为人逃避法律追究的目的性很明确，也就是说对逃避行为持故意态度。如果行为人在发生交通事故后根本未意识到事故的发生而驶离了事故现场，造成了死亡结果，则因不具备逃逸的主观故意，不能认定为因逃逸致人死亡。
２、逃逸行为与死亡结果有因果关系。即逃逸行为与死亡结果存在刑法上的因果关系。
３、被害人受伤当场未死亡。如果被害人受伤后当场立即死亡，则排除了逃逸行为与死亡结果的因果关系，对行为人按交通肇事犯罪造成死亡结果的规定处罚即可。
４、行为人对死亡结果持过失态度，包括过于自信的过失和疏忽大意的过失。是指行为人在明知道发生交通事故后，因轻信不会造成死亡结果或者因疏忽大意根本未预见到可能会造成死亡结果，逃离了事故现场，造成了被害人的死亡。
５、逃逸行为与死亡结果必须发生在同一起事故中。有种观点认为，行为人因逃逸致人死亡的情形不仅指发生交通肇事逃逸致被害人死亡的情形，也包括第一次肇事后在逃逸过程中又发生交通肇事而导致其他被害人死亡的情形③。笔者不同意这种观点。行为人在发生交通事故后，在逃逸过程中造成其他被害人死亡的，又重新构成了交通肇事犯罪，而非刑法第133条中“因逃逸致人死亡”所指的交通肇事罪的加重情节,对这种情况按照交通肇事罪的有关规定处罚即可。如果行为人在交通肇事后，因为逃逸撞死、撞伤多人，其行为符合以危险方法危害公共安全罪的特征的，可以认定为以危险方法危害公共安全罪。
四、罪与非罪、此罪与彼罪
（一）交通肇事罪与非罪的界限
划清交通肇事罪与非罪，应着重把握以下两个方面④：一是要看行为人主观上是否有过失。如果行为人主观上有过失，可以构成交通肇事罪；如果行为人由于不能预见的原因引起交通事故，则不存在罪过，因而不能认定是犯罪。二是要看行为人有无违章行为，造成了多大的危害后果。行为人必须因交通肇事造成一定的后果，且对该后果负责的条件下⑤，才能构成交通肇事犯罪。
（二）与其它罪的区别
１、与过失致人死亡罪、工程重大安全事故罪、重大责任事故罪的区别。区别的要点在于事故发生的时空条件。根据《解释》第八条之规定⑥，交通肇事罪发生的时空条件原则上限于公共交通管理的范围。如果在公共交通管理的范围外，驾驶机动车辆或者使用其他交通工具致人死亡或致使公共财产或者他人财产遭受重大损失，构成犯罪的，分别依照刑法第134条（重大责任事故）、第135条（工程重大安全事故）、第233条（过失致人死亡）等规定罪处罚。
２、与故意杀人罪、故意伤害罪的区别。区别的要点在行为人的主观态度，交通肇事罪是过失犯罪，而故意杀人罪、故意伤害罪显然为故意犯罪。发生交通事故后，以下两种情况历来是按故意杀人、故意伤害罪论处的。一是肇事后，为杀人灭口，而又故意将伤者撞死的；二是肇事后明知被害人被拖挂在车下，为逃逸而不顾被害人生死，致被害人伤残、死亡的。
３、与以危险方法危害公共安全罪的的界限。交通肇事罪是过失犯罪，且必须造成严重后果；以危险方法危害公共安全罪主观上是故意，行为对象是不特定的多数人，不要求必须造成严重后果。
参考文献
①《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：从事交通运输人员或者非交通运输人员，违反交通运输管理法规发生重大交通事故，在分清事故责任的基础上，对于构成犯罪的，依照刑法第一百三十三条的规定处罚。
②③徐发文：《交通肇事罪研究》。
④张穹：《新刑法罪与非罪此罪与彼罪的界限》第43页。
⑤《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：交通肇事具有下列情形之一的，处三年以下有期徒刑或者拘役：（一）死亡一人或者重伤三人以上，负事故全部或者主要责任的；（二）死亡三人以上，负事故同等责任的；（三）造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部责任或者主要责任，无能力赔偿数额在三十万元以上的。交通肇事致一人以上重伤，负事故全部或者主要责任，并具有下列情形之一的，以交通肇事罪定罪处罚：（一）酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的；（二）无驾驶资格驾驶机动车辆的；（三）明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的；（四）明知是无牌证或者以报废的机动车辆而驾驶的；（五）严重超载驾驶的；（六）为逃避法律追究逃离事故现场的。
⑥《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：在实行公共交通管理的范围内发生重大交通事故的，依照刑法第一百三十三条和本解释的有关规定办理。在公共交通管理的范围内，驾驶机动车辆或者使用其他交通工具致人死亡或者致使公共财产或者他人财产遭受重大损失，构成犯罪的，分别依照刑法是一百三十四条、第一百三十五条、第二百三十三条等规定定罪处罚。
作者： 张宝明 联系电话：(0633)3011916 (0)13562395233
