展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”
陈召利
为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。
一、中央经济工作会议定房地产调控基调
在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。
二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变
2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。
三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策
1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。
营业税“2改5”前后税费对比
征收标准 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。
四、2010年江苏省房地产市场新政
目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。
人事部、农业部关于做好２０００年农业技术推广研究员评聘工作的通知
人事部 农业部
人事部、农业部关于做好2000年农业技术推广研究员评聘工作的通知
人事部 农业部
今年召开的中央农村工作会议和全国农业工作会议决定把大力推进农业和农村经济结构的战略性调整作为今后一个时期农业和农村经济工作的主要任务。为了贯彻两个会议精神，结合西部大开发战略的实施，按照全国人事厅局长会议关于改善农村人才队伍结构的要求，人事部、农业部
决定进一步加强农业技术推广研究员的评聘工作，加快建设一支高素质农业技术推广队伍，充分发挥农业技术推广专业技术人员在农业和农村经济结构调整和西部大开发中的作用。
自1993年开展农业技术推广研究员评聘工作以来，已经连续进行了三届，各地各部门对这项工作非常重视，积极认真做好各项工作，取得了显著成效，对激发农业技术推广人员的积极性，促进农业科技成果转化发挥了积极作用。为了继续做好2000年的农业技术推广研究员评聘
工作，现就有关问题通知如下。
一、以农业农村经济结构调整和西部大开发为契机，大力选拔培养高级农业技术人才
农业和农村经济结构调整以及西部大开发战略的实施，对优化农业产业结构和农村区域布局，实现城乡经济、东西部地区经济协调发展，推动社会全面进步，维护国家稳定具有十分重要的作用。农业是经济发展、社会稳定的基础，在国民经济发展中的地位举足轻重，而在西部地区经济
发展中的作用则更为突出。发展西部农业，关键要发挥农业科技和人才的作用。各地要通过开展农业技术推广研究员评聘工作，结合当地实际，制定切实可行的优惠政策，通过政策吸引人，依靠事业留住人，引导农业高层次人才向农业生产第一线、向基层农业技术推广部门流动，向中西部
地区流动。要通过改善当地农业技术人才培养、选拔的环境，建立农业高层次人才培养和使用的新机制。农业技术推广研究员评聘工作，要加大对西部地区和农业大省的支持，加大对为西部大开发和农业农村发展做出突出贡献的农业技术人员的政策倾斜力度。
二、完善农业技术推广研究员评审制度
开展农业技术推广研究员评聘工作以来，各地根据实际情况制定了具体措施和选拔评审办法，积累了丰富的经验。今年的评审工作马上就要开始，要在原有工作的基础上继续改进和完善。一是进一步拓宽选人视野，加大基层和一线人员的选拔力度，适当提高地、县级农业技术推广研究
员的比例，在标准、条件的掌握上，不仅要注重论文和奖项，更要注重在推广工作中的实际业绩。要注意选拔一批中青年农业技术推广研究员，有效地带动本地区农业推广领域学科带头人和技术带头人的培养选拔工作。二是坚持公开、公平、公正原则，改进和完善选拔评审的程序和办法，
要做好有关政策的宣传和解释工作，接受群众监督和社会监督，确保农业推广研究员选拔的客观公正。三是严格把关，认真审核，确保质量。不能降低标准条件，搞平衡照顾。对弄虚作假的，一经核实，坚决查处。各地各部门要完善配套管理办法，使选拔评审工作真正成为选贤任能和激励
农业技术推广人才的重要手段。
三、加强农业技术推广研究员的使用和考核
农业技术推广研究员是农业系列正高级专业技术职务，代表农业技术推广工作的最高学术和技术水平，各地要按照研究员的工资标准及时兑现相关待遇。对在基层和农业第一线发挥重要作用的农业推广研究员，要积极改善他们的工作和生活条件，解除他们的后顾之忧，使他们安心工作
。各地要根据实际情况，加强对本地区和本部门农业技术推广研究员的考核和聘后管理，制定科学的岗位职责和严格的考核制度。要积极探索农业技术推广研究员能上能下、竞争上岗的用人新机制，逐步建立起人尽其才、才尽其用的良好环境。
四、抓好农业技术推广研究员的宣传表彰
为在全社会形成重视农业技术推广工作的局面，充分调动广大农业技术推广人员的积极性，各地可通过各种方式和办法，对做出突出贡献的农业技术推广研究员进行宣传和表彰。人事部、农业部将积极组织对做出突出贡献的农业技术推广研究员进行宣传报道。
地方各级人事和农业主管部门要从农业和农村经济发展的实际出发，切实加强对农业技术推广研究员评聘工作的组织领导。要把这项工作纳入到农业和农村经济发展总体目标规划，西部地区要把这项工作纳入到西部人才资源开发的总体规划，并作为一项重要措施，抓好落实，各地都要
把这项工作作为农业专业技术人才队伍建设的重点，使之成为加强农业技术推广服务体系建设和队伍建设的有效手段，成为落实科教兴农战略的重要内容。
附件：2000年农业技术推广研究员评聘工作具体安排
根据人事部、农业部《关于做好2000年农业技术推广研究员评聘工作的通知》精神，2000年农业技术推广研究员评聘工作具体安排如下：
一、申报人员条件
2000年农业技术推广研究员的评审条件，仍按农业部、人事部《关于从事农业技术推广工作的教学科技人员评聘专业技术职务有关问题的通知》（〔1993〕农〈人〉字第52号）的规定执行。凡2000年7月30日前符合申报条件的人员均可申报评审。
二、上报材料
1、各地推荐上报人选时，须呈报以下材料：
（1）省级农业主管厅局推荐报告一份。推荐报告要以书面形式介绍清楚整个推荐过程，并注明推荐人选的排序情况。
（2）2000年农业技术推广研究员推荐确认表（见附1）一份。推荐确认表按单位类别和专业填写，由各省、自治区、直辖市农业主管部门和人事（职改）部门共同签章。
（3）2000年农业技术推广研究员在岗情况统计表（见附2）二份。表中项目按要求填写，由各省、自治区、直辖市农业主管部门签章，同级人事（职改）部门审核后上报。
（4）2000年农业技术推广研究员推荐人选情况一览表。此次推荐工作仍采取软盘上报方式，统一采用ＥＸＣＥＬ数据库软件（数据库结构及要求见附3）。请严格按此结构建立数据库并按要求录入，同时打印一览表连同软盘、材料一并上报。
2、呈报推荐人选的相关材料。包括：《评审农业技术推广研究员任职资格推荐表》（打印材料，30份）、《专业技术职务任职资格评审表》（3份）、《个人业务工作总结》（打印材料，30份）、学历和任职资格证书、聘任证书、成果等证明材料及代表作品复印件（一套，装订
成册），由农业主管部门盖章确认。
三、推荐程序及有关要求
1、推荐程序。2000年农业技术推广研究员的评审推荐程序仍按《农业部、人事部印发农业技术推广研究员任职资格评审工作实施办法的通知》（〔1994〕农〈人技〉字第4号）的有关规定和要求执行。
2、非农业技术推广单位的委托评审问题。非农业技术推广机构从事农业技术推广工作的人员申报农业技术推广研究员，要经省级农业系列主管部门牵头组建的农业技术推广研究员推荐委员会推荐，并由各省、自治区、直辖市农业主管厅局和人事（职改）部门审核、盖章后上报。委托
评审的人员应严格界定为从事农业技术推广工作的人员。
3、为了掌握评审政策、规范评审程序，保证申报材料的统一规范和有关信息资料的有效传递，农业部职改办拟于2000年6月对各省、区、市农业主管部门从事农业技术推广研究员推荐工作的人员进行培训，培训的时间、地点另行通知。
4、各地农业技术推广研究员推荐人选材料的上报时间截止到2000年8月15日，请抓紧做好推荐上报工作，逾期不予受理。
5、请各省、自治区、直辖市农业主管部门推荐1－2名成绩突出的农业技术推广研究员，并将其先进事迹整理成3000字左右的材料，于2000年8月15日前报农业部职改办。
各省、自治区、直辖市农业主管部门和人事（职改）部门要密切配合，农业系统内各有关部门也要加强协作，共同努力，按时完成推荐、上报工作。
附件：1、2000年农业技术推广研究员推荐确认表（略）
2、2000年农业技术推广研究员在岗人员情况统计表（略）
3、2000年农业技术推广研究员推荐人选情况一览表（略）
（样表，含农业技术推广研究员推荐人选情况数据库结构要求）
2000年5月26日
